Lorsque vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport, deux options s’offrent à vous. Soit, vous jetez votre dévolu sur un immeuble résidentiel uniquement constitué d’unités de logement, soit vous recherchez un immeuble dit "mixte". Il s’agit typiquement d’un immeuble constitué d’un rez-de-chaussée commercial (boutique, restaurant, etc.) avec plusieurs unités de logement dans les étages. David Katz, responsable de la division "investissement" au sein du réseau d’agences Trevi, constate que les clients recherchent autant des immeubles mixtes que des immeubles totalement résidentiels. Adrian Devos, cofondateur du bureau de conseil à l’achat Buyerside, souligne que les demandes pour ce type de biens proviennent de particuliers qui achètent un immeuble en société, mais l’idée peut aussi séduire les investisseurs qui achètent en personne physique. Pourquoi ces investisseurs se tournent-ils vers cette option et à quoi doivent-ils faire attention?
Avantages
Diversification. Selon Adrian Devos, les investisseurs "bon père de famille" trouvent dans les immeubles mixtes une manière simple de diversifier leur risque. "S’ils craignent une baisse de la demande de logements pour des raisons démographiques ou s’ils craignent que les unités commerciales puissent traverser des difficultés, par exemple en raison de la concurrence du commerce en ligne, l’immeuble mixte est une réponse adaptée", explique-t-il.
Moins de frais.Lorsque vous louez votre rez-de-chaussée à un commerçant, ce dernier va en général prendre les frais de transformation et/ou rénovation à sa charge. "Les locataires commerciaux sont plus indépendants que les locataires résidentiels", confirme David Katz. Ils sont les mieux placés pour savoir exactement ce qu’ils veulent (en termes d’aménagement, de revêtement de sol, etc.) lorsqu’ils emménagent, mais aussi pendant toute la durée de leur bail. "C’est donc un bon moyen de rénover une partie d’un immeuble de rapport à moindres frais", poursuit Adrian Devos. Par ailleurs, il est d’usage que le locataire paie une partie du précompte immobilier.
Points d’attention
Localisation. En résidentiel ou en commercial, la règle est la même: la localisation est primordiale. Ainsi, un rez-de-chaussée commercial dans un quartier bouillonnant comme la place du Châtelain (Ixelles) sera perçu comme une plus-value pour un immeuble, alors qu’un rez commercial dans une rue sans passage pourrait apporter une moins-value. "Et encore, cela dépend. Si votre unité commerciale est par exemple occupée par un bureau d’architectes, cela ne doit pas nécessairement être dans une rue de passage", explique David Katz.
Activité. En réalité, ce premier point est complètement lié au second: l’activité du commerce. Ainsi, l’horeca (snack, café, discothèque, etc.) peut représenter un risque de nuisance pour les locataires des logements dans les étages supérieurs et ainsi dénaturer l’image de l’immeuble. "Un bon père de famille classique, prudent, va préférer un immeuble qui abrite un coiffeur par exemple", explique David Katz. Mais cela dépend de… la localisation! "Nous avons alloué un portefeuille de plusieurs millions d’euros à quatre immeubles mixtes dans le quartier du Châtelain, qui abritent des restaurants au rez-de-chaussée. La demande locative résidentielle dans ce quartier est tellement importante, que cela ne pose pas de problème, et c’est même considéré comme un avantage car il s’agit d’enseignes connues", souligne Adrian Devos.
Rendement.Tout est question d’appétit pour le risque de l’investisseur et donc de rendement potentiel! Ainsi, si un rez-de-chaussée est faiblement valorisé parce que l’activité qu’il peut/va accueillir est risquée (en termes de nuisances ou simplement de business et donc de risque de faillite), le rendement pourra être potentiellement bien meilleur. En clair, si l’investisseur achète l’immeuble mixte avec une décote en raison du rez commercial et qu’il parvient à le louer correctement, il aura fait une bonne affaire.
De manière générale, pour fixer le prix d’achat d’un immeuble mixte, on capitalise d’ailleurs le rez commercial avec un rendement brut plus élevé (entre 5 et 7%) que celui des logements (entre 4 et 5%). Ceci pour deux raisons. La liquidité est moins importante, car il est un peu plus difficile de (re) trouver un locataire qui va trouver le rez commercial bien à son goût, en termes de surface et de localisation. Par ailleurs, les commerces sont plus sujets à faillite que les locataires résidentiels…
Fiscalité. Le rendement escompté doit également tenir compte de la fiscalité, qui est différente pour le rez-de-chaussée commercial et pour les unités de logement. Ainsi, les revenus générés par la location résidentielle sont imposés à l’IPP (impôt des personnes physiques) sur la base du revenu cadastral indexé et majoré de 40%, tandis que les revenus générés par le rez commercial sont imposés sur la base des loyers réellement perçus, diminués d’un forfait de 40% de charges. La taxation est donc plus lourde. D’où la nécessité de capitaliser l’immeuble sur la base d’un rendement plus élevé pour la partie commerciale, afin de limiter l’impact de la fiscalité sur le rendement net. Pour effectuer la scission fiscale entre les revenus commerciaux et les revenus résidentiels, le bail doit obligatoirement être enregistré. Si ce n’est pas le cas, le fisc considère que tout l’immeuble est commercial, et il taxe tous les revenus locatifs comme tels.
