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Votre commune est-elle trop chère?

Outre son traditionnel Guide Immobilier, Mon Argent a mis au point un indice de mobilité pour chaque commune belge. Le lien entre les prix et la mobilité est étroit. Quelles sont les communes sur ou sous-évaluées au regard de cet indice de mobilité?
©Photo News

(mon argent) Les problèmes de congestion du réseau routier, combinés à la hausse des prix immobiliers : l’équation devient complexe pour les candidats à l’achat. Elle l’est d’autant plus que les candidats à l’achat qui ne peuvent se permettre la banlieue bruxelloise, namuroise ou anversoise sont souvent ceux qui disposent des revenus disponibles les moins élevés. Il suffit de voir la répartition des richesses par province pour s’en convaincre. La mobilité est une problématique complexe.

Corrélation "significative"

Aujourd’hui, les prémisses d’une réflexion globale se font jour. L’idée d’une vignette autoroutière, qui a fait l’objet d’un accord interrégional en décembre, fait ainsi son chemin. Les infrastructures, pour lesquelles certains n’hésitent pas à parler de sous-investissements chroniques ces dernières années, sont aussi au centre de pas mal de débats. Dans ce contexte, mesurer la mobilité d’une commune est une première. La rédaction de Mon Argent s’est attelée à ce difficile exercice en prenant sa latte et son bâton de pèlerin. La latte pour mesurer les distances séparant chaque commune de l’accès à la première autoroute, à une seconde autoroute, à Bruxelles-centre et à la capitale de chaque province. D’autres facteurs ont aidé à la constitution de cet indice, tels le nombre de lignes de bus traversant la commune, le nombre de trains. De ce travail de fourmi, il en ressort un indice de mobilité pour chaque commune. Bien sûr, la mobilité, on le sait, n’est pas le seul facteur prépondérant déterminant les prix du marché immobilier résidentiel (lire notre Guide Immobilier samedi). Mais c’est un facteur qui compte. Le pouvoir d’achat, qui détermine la capacité de financement, le type de bien, la fiscalité sont d’autres facteurs importants. Mais la corrélation globale qui ressort des calculs effectués par la rédaction est significative: 0,52 au niveau belge. 

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La situation du marché immobilier en 2010
  • Comme en 2009, c’est en Brabant wallon que les prix des villas et des maisons d’habitation ont le plus progressé  l’an dernier (+7,2%). La hausse la plus modeste est enregistrée au Limbourg (+3,5%).
  • Côté appartements, la plus forte hausse est à mettre à l’actif du Brabant flamand (+8,4%). Le prix moyen des appartements n’est plus élevé qu’en Flandre occidentale, grâce à la Côte. La hausse des prix la plus modeste est enregistrée au Luxembourg (+0,5%).
  • Sur l’ensemble de la Région flamande, le prix de vente moyen des appartements n’a franchi le cap des 200.000 euros qu’au quatrième trimestre 2010. À 8 euros près, un appartement y coûtait alors 205.000 euros en moyenne. En Région wallonne,
    le cap des 150.000 euros a été franchi au quatrième trimestre pour atteindre 157.454 euros.
  • Knokke-Heist reste la commune la plus chère du pays, devant Laethem-Saint-Martin et Woluwe-Saint-Pierre (Bruxelles). Le top 10 des communes les plus chères ne recense qu’une seule commune wallonne: Lasne.

Un puzzle complexe

Entre les prix et la l’indice de mobilité, il y a ce qu’on appelle une relation étroite sur le plan statistique. Elle est même de 0,59 si l’on exclut les communes de la Côte, région à part si l’en est. Région tellement à part que les prix ont même tendance à grimper là où la mobilité est le plus faible (cf. Knokke…). Cette corrélation de 0,59 est au même niveau que celle du pouvoir d’achat (0,61) et est même plus élevée que la pression fiscale (-0,41 ; l’indice est ici négatif puisque plus la pression fiscale est élevée, plus la pression à la baisse sur les prix sera grande). Si l’indice de mobilité tel qu’il a été conçu n’est naturellement qu’un facteur décisionnel parmi d’autres, il n’en reste pas moins utile pour déterminer quelles sont les communes qui sont potentiellement sous-évaluées ou surévaluées suivant ce seul critère. Sans surprise, les communes bruxelloises trustent le haut du classement. Raisons évidentes, outre qu’il est un berceau d’emplois pour la Belgique: c’est le carrefour belge du réseau autoroutier, et la ville accueille des gares d’importance relativement bien situées. Si la qualité du réseau " mobilité " peut faire débat, c’est incontestablement là où la quantité est la plus importante. La périphérie bruxelloise, dans les provinces brabançonnes, au Nord comme au Sud, héberge nombre de communes où l’indice de mobilité est élevé.  Quelques exemples illustrent à merveille l’importance de la mobilité : si Waterloo, proche de Bruxelles, et bien desservie, affiche un indice de mobilité élevé (75%), la commune voisine de Lasne, où le revenu par habitant est encore plus élevé, fait moins bien (67,75%). C’est surtout en raison d’une déficience rédhibitoire en transport en commun. Le même exemple vaut en région flamande avec les communes de Keerbergen (53,25%) et Malines (80,25%), très proches l’une de l’autre.

Exemple pratique

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Si l’on regarde une carte de la Belgique (ci-contre), on constate que la carte des routes les plus importantes épouse quasi parfaitement la carte des prix les plus colorés de rouge. Des différences de couleur peuvent cependant apparaître qui donnent à réfléchir au candidat à l’achat. Exemple : dans le Namurois, la commune de Sombreffe se situe à 7 km de Gembloux. Gembloux, proche de la E411, et desservie par la ligne ferroviaire Namur-Bruxelles, affiche un indice de mobilité de 65% et un prix moyen de 225.000 euros. La commune de Sombreffe, elle, affiche un indice de 44,5% et un prix moyen de 195.000 euros. La différence: 7 kms…  Plus piquant encore: Chastre, dans le Brabant wallon, se trouve aussi à 7 km de Gembloux. Son indice est de 57%… mais le prix moyen d’une maison y est de 229.000 euros. 30.000 euros de différence au total entre Sombreffe et Chastre, séparées elles aussi de moins de 10 km; voilà qui peut en faire réfléchir plus d’un!

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