La vie est bien calme dans ce petit immeuble bruxellois de quelques appartements appartenant à un même propriétaire. Tout le monde se connaît et la cohabitation, cordiale entre certains, polie entre d’autres, se passe sans problème particulier. Un train-train que l’arrivée d’un nouveau locataire va cependant très vite bousculer. Bien que prévenu, lors de la signature du bail, de la nécessité de respecter la quiétude de l’immeuble, le nouveau venu, appelons-le H., ne respecte pas ce contrat "moral". Célibataire, il a l’habitude de rentrer tard dans la nuit, et pas forcément seul, en faisant grand bruit: claquement de porte dans le hall d’entrée, éclats de voix, trousseau de clés dans la serrure... Autant de bruits qui résonnent très fort dans la cage d’escalier et réveillent les voisins. H. n’est guère plus calme dans son appartement. Il mène une vie nocturne agitée, au grand dam des voisins du dessus et du dessous.
Averti par les autres locataires qui se plaignent de ne plus pouvoir dormir, le propriétaire rencontre le locataire indélicat pour tenter de le raisonner. Il lui envoie ensuite une lettre recommandée, au ton plus ferme. Rien ne change. D’autres locataires, excédés, menacent de déménager.
Le trublion ayant signé un bail de 9 ans, que peut faire le propriétaire? Mettre fin d‘autorité au bail? Certainement pas. Une décision de justice est nécessaire.
Obligations contractuelles
Ce type de "troubles de voisinage" étant assez fréquent, les juristes du Syndicat national des Propriétaires se sont penchés sur la question. Et la réponse n’est pas évidente.
"Sur un plan juridique, précise Béatrice Laloux, directrice du SNP, une requête en résiliation d’un contrat ne sera possible que si l’une des parties ne remplit pas ses obligations contractuelles. Dans le cas du présent bail, les obligations concrètes du locataire sont très claires".
Le SNP les résume:
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Conseil
Ne signez qu’un bail de courte durée (un an) avec un nouveau locataire. Si problème il doit y avoir, il se manifeste en général assez vite. Le bailleur se contente alors de ne pas reconduire le bail lorsqu’il arrive à terme, dans le simple respect des dispositions légales.
payer régulièrement son loyer,
- entretenir l’appartement en bon père de famille et l’habiter selon la destination qui lui a été donnée (ici un logement de résidence principale),
- meubler le bien en suffisance ou disposer de suffisamment de garanties pour honorer le paiement du loyer,
- remettre le bien à disposition à la fin du bail.
Conseil
Ne signez qu’un bail de courte durée (un an) avec un nouveau locataire. Si problème il doit y avoir, il se manifeste en général assez vite. Le bailleur se contente alors de ne pas reconduire le bail lorsqu’il arrive à terme, dans le simple respect des dispositions légales.
payer régulièrement son loyer,
On a déjà compris, à la lecture de ces obligations, que le locataire bruyant ne commet pas nécessairement d’infraction contractuelle en adoptant un train de vie remuant. De plus, les autres locataires ne peuvent interpeller le bailleur à cause des ennuis que leur cause l’un d’eux. Tout au plus peuvent-ils entreprendre une action directe contre lui, en invoquant le trouble de voisinage.
En justice de paix
Pour que juge de paix accepte, à la demande du propriétaire, de prononcer la résolution du bail avec expulsion du locataire tapageur, il faudra que le bailleur prouve d’abord que la façon dont le locataire occupe son logement n’a plus rien de raisonnable. Par ailleurs, il devra prouver le préjudice qui en résulte pour lui. En l’occurrence, cela peut être le fait que les autres locataires menacent de mettre fin à leur bail. En d’autres termes, que le locataire bruyant s’est mis dans une situation de manquement grave à son contrat.
Concrètement, pour avoir une chance d’emporter la décision du juge, le propriétaire aura tout intérêt à bétonner son dossier. L’idéal est de disposer de plusieurs lettres de locataires mécontents et, mieux encore, de constats de police effectués lors des "tapages nocturnes".
Mais le juge restera évidemment seul maître de sa décision. "Or, souligne Béatrice Laloux, il pourra très bien rejeter la demande de résolution du bail s’il estime qu’il n’y a pas de manquement grave, ou qu’il est insuffisant, de la part du locataire. C’est pourquoi nous conseillons toujours de bien réfléchir avant de lancer une telle procédure, et, dans tous les cas, de se faire assister par un avocat. Car si le juge ne donne pas raison au propriétaire, il est inutile de préciser que le locataire se sentira renforcé dans son attitude et que les relations se dégraderont dans tout l’immeuble… "
