En Belgique, l’achat d’un bien immobilier est lourdement taxé par rapport aux autres pays européens. D’un autre côté, cette acquisition est fortement subsidiée par les pouvoirs publics lorsqu’il s’agit de l’habitation "propre et unique". C’est ce qui ressort d’une étude comparative réalisée en Europe par Deloitte Conseils Fiscaux.
Les Belges ont-ils raison de se plaindre de la fiscalité qui s’applique sur leur habitation propre et unique? Oui et non. C’est ce qui ressort de cette étude — comparant la situation d’une série de pays proches — que L’Echo a pu consulter en exclusivité. Deloitte a analysé la pression fiscale sur l’habitation familiale en Belgique et l’a comparée avec sept autres pays européens (Luxembourg, Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Italie et Irlande).
Droits d’enregistrement élevés
Le fisc belge vient perturber la fête lors de l’achat d’une habitation ou d’un terrain à bâtir. Si vous achetez un bien, vous payerez 10% de droits d’enregistrement en Flandre et 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Si vous achetez par exemple une première maison d’habitation en Flandre pour 300.000 euros, vous devrez vous acquitter de droits d’enregistrements de 30.000 euros. Pour les Bruxellois et les Wallons, ce montant sera de 37.500 euros. S’il s’agit d’une habitation propre et unique, le candidat acheteur pourra bénéficier d’une exonération de 2.500 euros, et ne paiera "que" respectivement 27.500 et 35.000 euros, selon sa région. Mais même avec ce régime de faveur, notre pays bat tous les records en matière de droits d’enregistrement.
Consultez les prix et leur évolution commune par commune via notre carte interactive disponible ici
Lors de l’achat d’une habitation ou d’un terrain à bâtir, les acheteurs devront encore s’acquitter d’autres frais, comme par exemple les frais de notaire. Ceux-ci se montent à environ 4.000 euros pour l’achat d’une maison de 300.000 euros. "Au niveau des frais de notaire, nous nous situons plus ou moins dans la moyenne européenne", explique Patrick Derthoo, partenaire chez Deloitte Conseils Fiscaux. Mais il y a pire: en Espagne, les acheteurs doivent payer de la TVA en plus des droits d’enregistrement, et au Luxembourg, ils paient des droits d’enregistrement, des frais de notaires plus la TVA. Si l’on tient compte de ces suppléments, les frais de transaction sont plus élevés au Luxembourg, suivi par l’Espagne et ensuite par la Belgique, toutes régions confondues.
Mais ce n’est pas tout. Lorsque les nouveaux propriétaires ont pris possession de leur maison, d’autres taxes les attendent, comme par exemple le précompte immobilier. Il s’agit d’une taxe immobilière locale, qui peut donc différer selon la situation du bien. "Si on prend l’exemple d’une habitation de 300.000 euros, dont le revenu cadastral est de 1.500 euros, et sur base de centimes additionnels communaux de 8,5%, la taxe locale annuelle se montera à 1.123,56 euros", constate Derthoo. Ici aussi, la Belgique se classe en tête du peloton, à l’exception du Royaume Uni.
Logement "subsidié"
Malgré tout, la situation n’est pas aussi catastrophique qu’on pourrait le penser, notamment parce que les Belges, tout comme les citoyens de nombreux pays européens, bénéficient d’une exonération totale à l’impôt des personnes physiques sur leur habitation propre et unique. Mais si un propriétaire belge loue son habitation à un locataire qui l’utilise à des fins professionnelles, il sera l’Européen le plus lourdement taxé. (voir encadré).
"Le côté face du système, c’est que le fisc belge prévoit de nombreuses possibilités de déductions, notamment sur les coûts liés à un emprunt hypothécaire ou sur certains travaux de rénovation, poursuit Derthoo. Grâce au bonus habitation et aux réductions d’impôts accordés sur les emprunts souscrits avant le 1er janvier 2005, les autorités remboursent en réalité une grande partie du prix de l’habitation. Pour un ménage de deux adultes (qui travaillent tous les deux) et de trois enfants, le bonus habitation peut représenter, après dix ans, 62.400 euros de déductions, ce qui donne un avantage fiscal de 33.384 euros, sur base du taux d’imposition le plus élevé. Nous pouvons donc affirmer sans crainte que les autorités belges subsidient une grande partie du quatrième pilier des pensions: l’habitation propre".
Spéculateurs dans le viseur
Enfin, la plus-value réalisée en cas de revente d’une habitation propre et unique n’est presque jamais taxée. "Le gouvernement belge laisse donc les propriétaires en paix à la fin de leur périple, à moins qu’il ne s’agisse de spéculateurs", estime Derthoo. Sur ce plan, la Belgique n’est pas une exception dans le paysage européen. Seuls les Pays-Bas taxent la plus-value lors de la revente de l’habitation propre, via une taxe sur le rendement. "En Belgique, les plus-values réalisées lors de la vente d’une seconde résidence ne sont taxées que si le propriétaire la revend dans les cinq ans qui suivent son acquisition. Dans la plupart des autres pays européens, ces plus-values sont taxées".
Conclusion: "Si nous additionnons l’ensemble des taxes sur l’habitation propre et unique sur une période de huit ans, c’est le Luxembourg qui obtient la palme d’or en matière de pression fiscale. La Belgique n’occupe que la cinquième place, après l’Espagne, le Royaume-Uni et l’Allemagne. Notre assez bon classement est dû exclusivement au généreux bonus habitation".
