Sur tous les biens immobiliers dont vous êtes propriétaire, vous devez payer chaque année le précompte immobilier. Pour votre maison d’habitation, cela s’arrête là. Pour tous les autres, le fisc vous attend au tournant, puisqu’il repasse une seconde fois, au moment de la déclaration fiscale. C’est donc vrai aussi pour votre seconde résidence, même si vous ne la mettez pas en location.
Vous êtes obligé de déclarer les immeubles que vous détenez tant en Belgique qu’à l’étranger. Vu les échanges croissants de données entre les administrations fiscales, imaginer que le fisc ne sait rien de vos immeubles à l’étranger relève de l’utopie…
Comment déclarer une seconde résidence?
La déclaration d’une seconde résidence diffère selon l’endroit où elle se situe.
→ En Belgique
Pour une seconde résidence située en Belgique, il faut déclarer le revenu cadastral non indexé.
→ À l’étranger
Comme il n’existe pas de revenu cadastral pour un bien situé à l’étranger, vous devez en principe déclarer la valeur locative brute moyenne annuelle de votre seconde résidence (même si vous ne la mettez pas en location). Cela correspond aux loyers que vous auriez pu obtenir si vous aviez pu louer le bien toute l’année – compte tenu des usages dans ce pays et de la situation de l’habitation.
Votre déclaration fiscale, mode d'emploi.
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Il vous appartient d’estimer vous-même cette valeur locative brute. Vous pouvez demander conseil auprès d’une agence immobilière locale ou comparer les loyers d’immeubles similaires dans les environs. On prend souvent comme base 5,3% de la valeur vénale de l’habitation. Ces dernières années, le fisc a admis aussi le taux d’intérêt des OLO à 10 ans, majoré de 1%. Le taux moyen des OLO en 2018 étant de 0,79%, vous prenez donc 1,79% de la valeur vénale du bien. Dont vous pouvez ensuite déduire l’impôt étranger que vous avez payé sur ce bien.
En pratique, le fisc accepte pour un certain nombre de pays que vous utilisiez l’équivalent de notre revenu cadastral. Mais vous n’y êtes pas obligé. Vous pouvez très bien reprendre la valeur brute locative. Quels sont les pays qui ont un équivalent à notre revenu cadastral?
Les Pays-Bas
Les communes néerlandaises calculent une valeur "WOZ" (évaluation d’un bien immobilier). Vous pouvez fixer la valeur locative brute forfaitaire estimée selon un pourcentage de cette valeur WOZ. Ce pourcentage peut changer chaque année et varie pour 2018 entre 2,87 et 5,39% selon la valeur WOZ. Vous multipliez ensuite le pourcentage par la valeur WOZ totale pour arriver à la valeur locative brute forfaitaire. Dont vous pouvez déduire la taxe foncière ("onroerendezaakbelasting") payée sur place.
La France
Pour un immeuble situé en France, la valeur locative peut être déterminée à partir de la base d’imposition qui est reprise sur l’invitation à payer la taxe foncière. Le montant de la base d’imposition doit être multiplié par deux, puisqu’il s’agit d’un montant net après déduction d’un forfait de 50%. Vous pouvez ensuite en déduire la taxe foncière payée, mais pas la taxe d’habitation. Ce n’est en effet pas le propriétaire qui doit la supporter, mais l’occupant – raison pour laquelle le fisc belge estime qu’il ne s’agit pas d’un véritable impôt sur le bien immobilier.
L’Espagne
L’équivalent espagnol de notre revenu cadastral est le "valor catastral". Vous pouvez prendre 2% de cette valeur comme valeur locative brute forfaitaire. Ou 1,1% si le "valor catastral" a été fixé en 1994 ou plus tard. Vous pouvez ensuite en déduire "l’impuesto sobre bienes inmuebles" communal et la taxe foncière nationale "impuesto sobre la renta de no residentes".
L’Italie
Pour les immeubles situés en Italie, vous pouvez partir du "rendita catastale". Selon le fisc, celui-ci doit être majoré de 5% pour un immeuble bâti et de 25% pour un terrain. Ensuite, le résultat est multiplié par 4/3. De ce résultat, vous pouvez uniquement déduire la taxe immobilière locale ("imposta municipale unica" ou IMU).
Combien d’impôt payez-vous sur votre seconde résidence?
L’impôt sur votre seconde résidence diffère également selon le pays où elle se situe.
→ En Belgique
Le fisc indexe le revenu cadastral déclaré et le majore ensuite de 40%. Vous pouvez en déduire les éventuels intérêts payés pour financer le bien. Ce montant est ajouté à vos autres revenus et imposé au taux d’imposition de votre tranche de revenu la plus élevée. C’est-à-dire le taux marginal, qui va de 25 à 50% (plus centimes additionnels communaux).
→ À l’étranger
Du revenu brut déclaré, le fisc retire un pourcentage de 40% à titre de frais. Vous pouvez en déduire les éventuels intérêts payés pour financer le bien.
L’État belge a une fois de plus été pointé du doigt par la Cour de justice de l’Union européenne pour la différence de traitement fiscal des revenus immobiliers perçus en Belgique (sur la base du revenu cadastral) et à l’étranger (sur la base de la valeur locative réelle). Les résidents belges qui possèdent un immeuble dans un autre État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen sont en effet défavorisés par rapport aux résidents belges qui possèdent un bien immobilier en Belgique. La Belgique n’en est pas à son coup d’essai en la matière puisqu’elle avait déjà été condamnée en 2014.
La Belgique avait alors tenté de supprimer cette inégalité avec la circulaire administrative du 26 juin 2016. Mais l’arrêt de 2018 confirme qu’il y a toujours une inégalité de traitement et que la circulaire administrative ne pallie pas suffisamment le problème. La différence entre la valeur locative imposable diminuée des impôts payés à l’étranger d’un côté et le revenu cadastral belge de l’autre est encore trop grande et entraîne une violation de la libre circulation des capitaux, dans la mesure où le propriétaire d’un immeuble à l’étranger est de ce fait soumis à une taxation plus élevée de ses autres revenus imposables en Belgique. Si la Belgique ne modifie pas sa législation fiscale, des amendes et des astreintes seront imposées par l’Europe.
Ce revenu sera imposé en Belgique, sauf si une convention préventive de la double imposition a été conclue avec le pays en question.
Pays avec lesquels il existe une convention fiscale
C’est notamment le cas de destinations de vacances populaires comme l’Autriche, la France, l’Italie, les Pays-Bas, le Portugal, la Suisse et la Turquie. La convention précise que le pouvoir d’imposition est accordé au pays où le bien est situé et que la Belgique l’exonère d’impôt.
Il n’en demeure pas moins que la déclaration de votre seconde résidence à l’étranger n’est pas nécessairement sans conséquence sur le plan fiscal. Elle peut en effet entraîner un impôt plus élevé sur vos autres revenus imposables en Belgique. Cela vient du fait que la Belgique accorde une exonération "sous réserve de progressivité". En clair, le fisc tient compte de ce revenu étranger pour fixer le taux d’imposition qui sera applicable à vos autres revenus. Plus votre revenu étranger est élevé, plus élevé sera le taux moyen d’imposition appliqué à vos autres revenus.
Pays avec lesquels il n’y a pas de convention fiscale
Si le pays où se situe votre seconde résidence n’a pas conclu de convention fiscale avec la Belgique – comme Monaco par exemple – un impôt est dû en Belgique également. Cet impôt est cependant divisé par deux, pour autant que vous démontriez que vous avez déjà payé un impôt à l’étranger sur ce bien.
Pour une seconde résidence située en Belgique, vous déclarez le revenu cadastral non indexé sous le titre "A. Revenus belges", aux codes 1106/2016. Si vous avez plusieurs immeubles, vous additionnez les revenus cadastraux.Les secondes résidences situées à l’étranger doivent être reprises sous le titre "B. Revenus étrangers". Pour les pays avec lesquels la Belgique n’a pas conclu de convention fiscale, vous déclarez la valeur locative brute diminuée de l’impôt étranger aux codes 1123/2123. S’il y a une convention signée avec la Belgique, ce sont les codes 1130/2130 qu’il faut remplir.
