Vous avez emprunté avant 2023? Voici votre avantage fiscal

1/ Vous avez emprunté à partir de 2020

Seuls les Wallons peuvent bénéficier d'un avantage fiscal, le chèque-habitat, sous conditions (voir point 2). Les Flamands et les Bruxellois bénéficient d'une réduction des droits d'enregistrement et ne peuvent plus solliciter d'avantage fiscal dans leur déclaration d'impôts.

2/ Vous avez emprunté entre 2016 et 2019

Pour les emprunts conclus en 2016, un avantage fiscal existe dans chaque Région. Si vous avez emprunté en 2017, 2018 ou 2019, seuls les habitants de Flandre et de Wallonie peuvent en solliciter un.

Les habitants de la Région wallonne peuvent faire appel au "chèque habitat" et les habitants de la Région flamande au "bonus logement intégré". Les deux systèmes prévoient des conditions d'octroi très strictes. Si vous avez emprunté pour acquérir votre habitation familiale mais que vous ne remplissez pas les conditions de l'avantage fiscal, vous n'en bénéficiez plus.

En Région bruxelloise, l'avantage fiscal octroyé par le biais de la déclaration d'impôts, le bonus logement, a été supprimé en 2017. Les Bruxellois ne peuvent donc plus réclamer d'avantage fiscal pour leur habitation familiale pour un emprunt conclu à partir de l'année de revenus 2017.

• Région flamande: bonus logement intégré

Depuis le 1er janvier 2020, les nouveaux emprunts contractés pour le financement de l'habitation propre n'entrent plus en ligne de compte pour le bonus logement intégré. Pour les emprunts conclus avant, les avantages fiscaux restent inchangés pour autant que toutes les conditions soient remplies.

Le bonus logement intégré est octroyé tant aux personnes qui deviennent propriétaires pour la première fois qu'à celles qui ont déjà acquis un bien immobilier précédemment, pour les emprunts conclus à partir de 2016.

→ Quel montant? Les intérêts, amortissements en capital et primes pour une assurance solde restant dû payés peuvent bénéficier d'un avantage fiscal, mais celui-ci est plafonné. Le montant de base pour tout le monde est de 1.520 euros. Il est majoré de 760 euros au cours des dix premières années de l'emprunt pour les personnes propriétaires d'un seul bien immobilier et encore de 80 euros pour les personnes ayant au moins trois enfants à charge au 1er janvier suivant la conclusion de l'emprunt. Attention, ces deux majorations ne subsistent au cours des années suivantes que si le bien reste l'habitation unique.

Pour ces montants, vous recevez une réduction d'impôt de 40%, ce qui porte l'avantage fiscal maximal à 944 euros (hors centimes additionnels communaux) pour les personnes qui achètent pour la première fois et qui bénéficient des deux majorations. Si vous possédez déjà un autre bien immobilier, l'avantage maximal est de 608 euros (hors centimes additionnels communaux). Attention, le fisc ne prend pas en considération une habitation obtenue par héritage en qualité de copropriétaire, de nu-propriétaire ou d'usufruitier.

 → Optimisation pour les couples? Vous formez un couple marié ou en cohabitation légale et introduisez une déclaration d'impôts commune? Si vous remplissez tous les deux les conditions pour bénéficier du bonus logement intégré, vous pouvez optimiser la déclaration en répartissant entre vous les intérêts et les amortissements en capital. Peu importe qui a payé réellement les montants concernés. Mais chaque conjoint doit avoir conclu l'emprunt et être le copropriétaire, l'usufruitier ou le titulaire d'un droit d'emphytéose ou de superficie sur l'habitation. Vous procédez vous-même à cette optimisation: vous indiquez le montant maximum pour le conjoint qui doit payer l'impôt le plus élevé (qui est généralement celui dont le revenu est le plus élevé) et le reste pour l'autre conjoint.

Si un seul des conjoints remplit les conditions, les paiements doivent être répartis selon le pourcentage de propriété. C'est aussi la voie à suivre pour les cohabitants de fait.

• Région wallonne: chèque habitat

Les habitants de la Région wallonne peuvent bénéficier du "chèque habitat" pour les intérêts, les amortissements en capital et les primes pour l'assurance solde restant dû payés. L'avantage fiscal dépend du revenu net imposable (RNI), ce qui signifie qu'il peut varier d'une année à l'autre.

→ Quel montant? L'avantage maximum de 1.520 euros concerne ceux qui gagnent moins de 26.166 euros. Au fur et à mesure que le revenu augmente, l'avantage fiscal décroît. Il est calculé selon la formule: 1.520 euros - (RNI - 26.166) x 1,275%. Celui qui gagne plus de 100.926 euros ne reçoit même aucun avantage fiscal. L'avantage fiscal ne peut jamais être plus élevé que les amortissements et intérêts payés effectivement.

Pour chaque enfant à charge au 1er janvier 2024, il faut ajouter 125 euros. Cette majoration est octroyée aux deux parents ensemble. En cas de coparentalité fiscale, chaque parent en reçoit la moitié. Si les parents introduisent une déclaration commune, mais où un seul peut prétendre au chèque habitat, ce dernier a droit à la totalité de la majoration de 125 euros. Cela s'applique aussi si l'un des deux conjoints a un revenu imposable inférieur ou égal à 91.232 euros.

→ Quelles conditions? Le chèque habitat ne peut jamais excéder la durée de l'emprunt hypothécaire, avec un maximum absolu de 20 ans, même si vous contractez encore un emprunt au-delà de cette période. Après dix ans, la valeur du chèque habitat est automatiquement divisée par deux. Même si, dans le courant de votre emprunt, vous achetez un autre bien immobilier. La division par deux intervient à partir de l'année où vous devenez plein propriétaire, nu-propriétaire, détenteur, usufruitier ou emphytéote d'une seconde habitation. Si le chèque habitat est divisé par deux dans le courant des dix premières années, il n'y a plus de division par deux automatique à partir de la 11e année.

→ Optimisation pour les couples?  Les couples mariés ou en cohabitation légale qui introduisent une déclaration commune et qui ont emprunté conjointement doivent répartir les intérêts et les amortissements en capital payés entre eux en fonction de leur part de propriété dans le bien financé.

Même si vous ne payez pas (ou peu) d'impôt, vous avez droit à cet avantage. En effet, le chèque habitat n'est pas une réduction d'impôt, mais un crédit d'impôt. Si vous avez moins d'impôt à payer que le montant du chèque habitat auquel vous avez droit, le surplus vous est versé par le fisc. Les contribuables ayant des revenus professionnels qui sont exonérés en vertu d'une convention fiscale sans réserve de progressivité comme les fonctionnaires européens sont également exclus.

• Région bruxelloise: le bonus logement (pour la dernière fois) en 2016

2016 est la dernière année pour laquelle la Région bruxelloise octroyait un bonus logement "traditionnel" pour des emprunts, pour autant que vous en remplissiez les conditions.

Vous bénéficiez du bonus logement. Le montant de base en intérêts, amortissements en capital et primes pour une assurance solde restant dû qui procure un avantage fiscal s'élève à 2.810 euros. Le montant de base peut faire l'objet de deux majorations. Une première de 940 euros durant les dix premières années de l'emprunt. Et une seconde de 90 euros pour les personnes qui, au 1er janvier de l'année suivant l'emprunt, avaient au moins trois enfants à charge. Vous conservez ces deux majorations tant que vous n'acquérez pas un autre bien immobilier. La réduction d'impôt s'élève à 45%, ce qui porte l'avantage maximal à 1.728 euros (hors centimes additionnels communaux).

Vous ne bénéficiez pas du bonus logement. Les personnes qui ne remplissaient pas les conditions du bonus logement ne peuvent bénéficier que d'un avantage fiscal pour les amortissements en capital et les primes pour une assurance solde restant dû. Ils donnent droit à la "réduction régionale pour l'épargne à long terme" au taux fixe de 30%. Vous devez cependant limiter les paiements en appliquant la fraction dont le numérateur est le montant initial maximal qui s'appliquait l'année de la conclusion de l'emprunt (sans tenir compte des enfants à charge dans le tableau) et le dénominateur le montant total de la partie hypothécaire de votre emprunt. Cette fraction reste la même pendant toute la durée de l'emprunt. Le surplus des amortissements en capital ne bénéficie pas d'une déduction fiscale.

3/ Vous avez emprunté en 2015

Les principes de base relatifs aux emprunts conclus en 2015 sont les mêmes dans les trois Régions. Mais les montants maximaux et les taux de l'avantage fiscal diffèrent. Ce sont les Bruxellois qui bénéficient de l'avantage fiscal le plus élevé.

Si vous avez emprunté en 2015 pour votre habitation familiale (habitation propre) et ne possédiez pas à l'époque un autre bien immobilier (habitation unique), vous pouviez – en remplissant encore plusieurs conditions – bénéficier de l'avantage fiscal pour le bonus logement. Si vous n'entriez pas en considération pour cet avantage – à quelques exceptions très spécifiques près –, vous ne pouviez en retirer un avantage qu'au niveau de l'épargne à long terme. Cette année encore, vous pouvez demander ces avantages fiscaux dans votre déclaration d'impôts.

Vous bénéficiez du bonus logement. Le montant de base en intérêts, amortissements en capital et primes pour une assurance solde restant dû qui procure un avantage fiscal diffère selon la Région:

• Région flamande: 1.520 euros;

• Région bruxelloise: 2.810 euros;

• Région wallonne: 2.290 euros.

→ Majorations. Le montant de base peut faire l'objet de deux majorations. La première est octroyée durant les dix premières années de l'emprunt: elle s'élève à 760 euros en Régions wallonne et flamande et à 940 euros en Région bruxelloise. La seconde, de 90 euros en Région bruxelloise et de 80 euros dans les deux autres Régions, est octroyée aux personnes qui, au 1er janvier de l'année suivant l'emprunt, avaient au moins trois enfants à charge. Vous conservez ces deux majorations tant que vous n'acquérez pas un autre bien immobilier.

→ Réduction d'impôt. En Régions wallonne et flamande, la réduction d'impôt est appliquée au taux fixe de 40%, ce qui porte l'avantage maximal (hors centimes additionnels communaux) à 1.252 euros dans la première et à 944 euros dans la seconde. Le taux appliqué en Région bruxelloise s'élève à 45%, ce qui porte l'avantage maximal à 1.728 euros (hors centimes additionnels communaux).

Vous ne bénéficiez pas du bonus logement. Les personnes qui ne remplissaient pas les conditions du bonus logement peuvent bénéficier d'un avantage fiscal, d'une part, pour les intérêts et, d'autre part, pour les amortissements en capital.

→ Avantage fiscal lié aux intérêts. Les intérêts payés ne procurent un avantage fiscal qu'en Région flamande. L'avantage porte sur votre revenu immobilier net, au taux fixe de 40%. Les personnes dont le domicile fiscal était établi en Région wallonne ou bruxelloise au 1er janvier 2021 ne bénéficient pas d'un avantage fiscal sur les intérêts payés, à quelques exceptions près.

→ Avantage fiscal lié aux amortissements en capital et primes d'assurance solde restant dû. Les amortissements en capital et les primes pour l'assurance solde restant dû donnent droit, sous conditions, à la "réduction régionale pour l'épargne à long terme" au taux fixe de 30% (hors additionnels communaux). Vous devez cependant limiter les paiements en appliquant la fraction dont le numérateur est le montant initial maximal qui s'appliquait l'année de la conclusion de l'emprunt (sans tenir compte des enfants à charge dans le tableau) et le dénominateur le montant total de la partie hypothécaire de votre emprunt. Cette fraction reste la même pendant toute la durée de l'emprunt. Le surplus des amortissements en capital ne bénéficie pas d'une déduction fiscale.

4/ Vous avez emprunté entre 2005 et 2014

Si vous avez emprunté entre 2005 et 2014 pour votre habitation propre et unique, vous pouvez bénéficier du bonus logement. Si vous ne remplissiez pas les conditions d'octroi, vous pouvez encore faire appel à l'"ancien" avantage fiscal.

Si vous avez emprunté entre 2005 et 2014 pour votre habitation familiale et y habitez toujours, vous pouvez bénéficier du même avantage fiscal que lors des années précédentes. Mais si vous en remplissiez les conditions, il y avait aussi le bonus logement. Pour en bénéficier, il devait s'agir d'une part de l'habitation que vous alliez habiter (habitation propre) et d'autre part du seul bien immobilier que vous possédiez (habitation unique). Si vous ne remplissiez pas ces deux conditions (principales), vous pouvez tout de même bénéficier d'un avantage fiscal, d'une part, pour les intérêts et, d'autre part, pour les amortissements en capital et les primes pour une assurance solde restant dû que vous avez payés.

Vous bénéficiez du bonus logement. Si vous en remplissiez les conditions, vous bénéficiez toujours du même avantage fiscal: le bonus logement régional. Le montant de base en intérêts, amortissements en capital et primes pour une assurance solde restant dû qui procure un avantage fiscal diffère selon la Région:

• Région flamande: 2.280 euros;

• Région bruxelloise: 2.810 euros;

• Région wallonne: 2.290 euros.

→ Majorations. Le montant de base peut faire l'objet de deux majorations. La première est octroyée durant les dix premières années de l'emprunt: elle s'élève à 760 euros en Régions wallonne et flamande et à 940 euros en Région bruxelloise. La seconde, de 90 euros en Région bruxelloise, de 80 euros dans les deux autres Régions, est octroyée aux personnes qui, au 1er janvier de l'année suivant l'emprunt, avaient au moins trois enfants à charge.

→ Réduction d'impôt. Dans toutes les Régions, le bonus logement procure une réduction d'impôt au taux d'imposition (marginal) le plus élevé qui vous concerne: au minimum 30% et au maximum 50% (hors centimes additionnels communaux). Ce qui porte l'avantage maximal à 1.565 euros (3.130 euros x 50%) en Wallonie, à 1.920 euros à Bruxelles (3.840 euros x 50%) et à 1.560 euros en Flandre (3.120 euros x 50%). 

Vous ne bénéficiez pas du bonus logement. Vous ne remplissiez pas les conditions d'octroi du bonus logement? Les intérêts payés donnent droit à la "réduction régionale pour intérêts ordinaires" et les amortissements en capital et primes pour une assurance solde restant dû à la "réduction régionale pour l'épargne à long terme".

→ Avantage fiscal lié aux intérêts. La réduction régionale pour intérêts ordinaires vous permet le cas échéant de ne pas payer d'impôts supplémentaires sur un bien immobilier autre que votre habitation familiale. Si vous avez conclu un emprunt à partir de 2005 pour votre habitation familiale, vous ne devez pas indiquer son revenu cadastral dans votre déclaration d'impôts. Mais si vous possédez une résidence secondaire ou mettez en location une autre habitation, vous devez toujours indiquer le revenu cadastral de ce bien au cadre III. Le revenu immobilier net imposable est calculé sur cette base.

Pour le montant des intérêts (avec un maximum des revenus immobiliers imposables nets, après déduction des intérêts payés pour des emprunts pour un bien immobilier autre que votre habitation familiale), vous recevez une réduction d'impôt au taux d'imposition marginal, avec un minimum de 30% et un maximum de 50% sur les intérêts payés.

En son temps, vous avez conclu un emprunt d'au moins dix ans pour une construction neuve ou une rénovation en profondeur d'un bien qui est toujours votre habitation unique le 31 décembre 2023? Vous pouvez encore bénéficier, sous conditions, d'une réduction d'impôt relative à une déduction régionale supplémentaire des intérêts. C'est le cas pour les emprunts conclus jusqu'en 2015 pour la Région wallonne, jusqu'en 2016 pour la Région bruxelloise et jusqu'en 2014 pour la Région flamande. À partir de 2015, cela ne vise encore que des exceptions spécifiques qui peuvent entrer en considération pour la déduction régionale supplémentaire des intérêts à Bruxelles et en Wallonie. Le pourcentage de cet avantage pour les emprunts conclus avant 2015 s'élève au minimum à 30% et au maximum à 50%, selon votre revenu. Attention, cet avantage n'est octroyé que pendant 12 ans maximum.

→ Avantage fiscal lié aux amortissements en capital. Les amortissements en capital et les primes pour l'assurance solde restant dû donnent droit à la "réduction régionale pour l'épargne à long terme" au taux fixe de 30%. Vous devez cependant limiter les paiements en appliquant la fraction dont le numérateur est le montant initial maximal qui s'appliquait l'année de la conclusion de l'emprunt (sans tenir compte des enfants à charge dans le tableau) et le dénominateur le montant total de la partie hypothécaire de votre emprunt. Cette fraction reste la même pendant toute la durée de l'emprunt. Le surplus des amortissements en capital ne bénéficie pas d'une déduction fiscale.

5/ Vous avez emprunté avant 2005

Vous avez emprunté avant 2005 et habitez toujours dans le bien financé par cet emprunt? La déclaration de votre emprunt est analogue à celle des années précédentes.

L'ancien régime fiscal des emprunts conclus avant 2005 prévoit un avantage fiscal, d'une part, pour les intérêts payés et, d'autre part, pour les amortissements en capital et les primes pour une assurance solde restant dû.

→ Avantage fiscal lié aux intérêts

• Réduction régionale pour intérêts ordinaires. Les intérêts payés donnent droit à la "déduction des intérêts ordinaires". Elle vous permet le cas échéant de ne pas payer d'impôts supplémentaires sur un bien immobilier autre que votre habitation familiale, comme une résidence secondaire ou un bien mis en location. Pour le montant des intérêts plafonné au solde des revenus immobiliers imposables nets (après déduction des intérêts payés pour des emprunts pour un bien immobilier autre que votre habitation familiale), vous recevez une réduction d'impôt au taux d'imposition le plus élevé (marginal) qui vous concerne, avec un minimum de 30%, sur les intérêts que vous payez.

• Réduction d'impôt au taux de 12,5%. Dans la mesure où la déduction régionale des intérêts ordinaires n'a pas épuisé tous les intérêts, ils peuvent encore entrer en considération pour une imputation du précompte immobilier au taux fixe de 12,5%. Pour cette imputation, vos intérêts sont limités au revenu cadastral indexé de votre habitation.

→ Avantage fiscal lié aux amortissements en capital 

Les amortissements en capital et les primes pour une assurance solde restant dû bénéficient également d'un avantage fiscal, même si vous devez généralement en limiter les montants. La hauteur de l'avantage fiscal varie selon que vous étiez déjà (ou non) propriétaire d'un autre bien immobilier au moment où vous avez emprunté.

• Réduction régionale pour l'épargne construction. Si, au moment de l'emprunt, vous n'étiez pas propriétaire d'un autre bien immobilier, vous recevez la réduction d'impôt pour l'épargne construction. Peu importe si, par la suite, vous avez acheté un autre bien immobilier.

La réduction d'impôt est calculée au taux d'imposition le plus élevé (marginal) qui vous concerne, avec un minimum de 30% et un maximum de 50% (hors centimes additionnels communaux).

Vous devez limiter vous-même les montants, en multipliant les paiements par une fraction où le numérateur est le montant initial maximal pour l'année de votre emprunt (tenant compte du nombre d'enfants à charge au 1er janvier suivant l'année de conclusion de l'emprunt) et le dénominateur est le montant total de (la partie hypothécaire de) l'emprunt. Cette fraction ne change pas pendant toute la durée de votre emprunt. Vous ne pouvez pas exploiter fiscalement le solde des amortissements en capital. En revanche, vous pouvez faire valoir l'éventuel solde de la prime de l'assurance solde restant pour l'épargne à long terme (voir ci-dessous).

Lors du traitement de votre déclaration d'impôts, le fisc limite ensuite le montant indiqué en fonction de votre revenu professionnel. Le maximum par contribuable se situe à 2.290 euros pour la Région wallonne, à 2.810 euros pour la Région bruxelloise et à 2.280 euros pour la Région flamande. Cela porte l'avantage fiscal maximal à 2.290 euros x 50%, soit 1.145 euros (hors centimes additionnels communaux) en Région wallonne, à 1.405 euros en Région bruxelloise et à 1.140 euros en Région flamande.

• Réduction régionale pour l'épargne à long terme

Si vous n'avez pas emprunté pour acquérir votre habitation unique, vous bénéficiez de la réduction d'impôt pour l'épargne à long terme, au taux fixe de 30%.

Ici aussi, vous devez limiter les montants en multipliant les paiements par une fraction où le numérateur est le montant initial maximal pour l'année de votre emprunt (sans tenir compte du nombre d'enfants à charge au 1er janvier suivant l'année de conclusion de l'emprunt) et le dénominateur est le montant total de (la partie hypothécaire de) l'emprunt. Cette fraction ne change pas pendant toute la durée de votre emprunt.

Lors du traitement de votre déclaration d'impôts, le fisc limite ensuite le montant indiqué en fonction de votre revenu professionnel.