Si vous possédez un autre bien immobilier en plus de votre habitation familiale, vous devez toujours le déclarer. Il peut donc être imposé une seconde fois, à travers l’impôt des personnes physiques. Cela concerne notamment une résidence secondaire, un bien mis en location ou des terrains.
En Belgique, l’imposition de l’immobilier diffère selon que vous le mettez ou non en location.
Immeuble non loué
Une résidence secondaire qui est destinée à votre seul usage est imposée sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Les éventuels intérêts payés pour financer l’achat du bien sont déduits de ce revenu immobilier. Le solde est ajouté à vos revenus imposables et imposé à votre taux marginal d’imposition. Ce taux marginal s’élève au moins à 25% et peut grimper jusqu’à 50% (hors centimes additionnels communaux).
Immeuble loué
Cela dépend de la manière dont le locataire utilise votre bien.
1. Usage exclusivement privé
Si le locataire utilise votre bien à des fins exclusivement privées, le calcul de l’impôt est identique à celui visant les biens immobiliers que vous utilisez vous-même.
2. Usage professionnel
Si le locataire est une société ou une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles, vous devez indiquer dans votre déclaration d’impôts aussi bien le revenu cadastral non indexé que les revenus locatifs bruts réellement perçus. Ceux-ci comprennent non seulement le loyer, mais aussi les avantages locatifs, comme des frais d’entretien et de réparation qui ont été mis à charge du locataire alors qu’en principe c’est le bailleur qui doit les supporter.
D’un point de vue fiscal, il est souvent plus avantageux de donner son bien en location à un particulier pour son usage privé qu’à une personne qui l’utilisera à des fins professionnelles.
Vous ne pouvez pas déduire de ce loyer brut les frais que vous avez encourus, mais le fisc applique lui-même un forfait de 40%. Les frais forfaitaires sont toutefois plafonnés à deux tiers du revenu cadastral non indexé, multipliés par un facteur de 4,57 pour cette année. Il y a aussi une limite inférieure: vous serez au minimum imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%. Les éventuels intérêts payés pour le financement de l’achat du bien sont déduits du revenu immobilier imposable. Le solde est ajouté à vos revenus imposables et imposé à votre taux marginal d’imposition. Ce taux marginal s’élève au moins à 25% et peut grimper jusqu’à 50% (hors centimes additionnels communaux).
3. Usage mixte
C’est le cas lorsque le locataire utilise l’immeuble à des fins à la fois privées et professionnelles, comme en cas de location à un enseignant qui utilise une pièce à titre de bureau. Si le bail enregistré précise chaque usage et le loyer y correspondant, vous pouvez appliquer la même proportion dans votre déclaration d’impôts: le loyer réel pour la partie professionnelle et une part proportionnelle du revenu cadastral non indexé pour le reste. S’il n’y a pas de distinction entre la partie professionnelle et la partie privée dans le bail, vous devez considérer que la totalité du bien est louée à des fins professionnelles.
Location meublée
Le revenu mobilier tiré de la mise en location de meubles s’ajoute au revenu immobilier provenant de la mise en location de l’immeuble. Vous devez indiquer ce dernier au cadre VII dédié aux revenus mobiliers (Titre "B. Revenus nets de la location, de l’affermage, de l’usage ou de la concession de biens mobiliers" aux codes 1156/2156). Si la répartition entre mobilier et immobilier n’a pas été convenue dans le bail, le fisc part du principe que 40% du loyer a trait aux meubles. Le revenu mobilier est imposé au taux de 30%, après déduction de frais forfaitaires.
Vous devez déclarer vos biens immobiliers situés en Belgique au cadre III sous le titre "A. Revenus belges". Si vous ne mettez jamais en location votre bien ou si le locataire l’utilise à titre privé, vous indiquez le revenu cadastral non indexé aux codes 1106/2106. Si vous déclarez plus d’un bien immobilier, vous additionnez les revenus cadastraux non indexés.
En cas d’usage professionnel, vous indiquez le revenu cadastral non indexé aux codes 1109/2109 et le loyer brut aux codes 1110/2110. Si vous utilisez une partie de votre habitation familiale pour votre profession, vous indiquez la partie du revenu cadastral non indexé relatif à l’usage professionnel aux codes 1105/2105.
