Depuis début 2023, toute personne qui achète une habitation énergivore en Flandre doit la rendre plus économe en énergie dans un délai de cinq ans. Concrètement, les maisons et appartements ayant les pires labels PEB (E ou F) doivent être rénovés pour atteindre au moins un label D.
Cette obligation sera maintenue par le futur gouvernement flamand, mais il n'y aura pas de durcissement supplémentaire. Dans la mesure initiale du gouvernement sortant de Jan Jambon, l'objectif était de relever progressivement le niveau d'exigence dans les années à venir: à partir de 2028, les rénovations auraient dû permettre d'atteindre au moins le label C. Après de nouvelles restrictions en 2035 et 2040, le label A devait devenir la norme pour tous les types de logements à partir de 2045.
"Beaucoup d'acheteurs sont prêts à envisager une rénovation pour atteindre le label énergétique D, mais les exigences plus strictes les décourageaient. Pour de nombreux biens, les coûts pour atteindre le label A sont élevés – pour autant que cet objectif soit même réalisable."
Le fait que l'obligation de rénovation soit assouplie rendra les logements avec de mauvaises performances énergétiques plus faciles à vendre, estime le notaire Bart van Opstal, porte-parole de Notaire.be. En effet, les biens avec un label E ou F restent généralement plus longtemps sur le marché. "Ce sont souvent des maisons d'entrée de gamme. Beaucoup d'acheteurs sont prêts à envisager une rénovation pour atteindre le label énergétique D, mais les exigences plus strictes les décourageaient. Pour de nombreux biens, les coûts pour atteindre le label A sont élevés – pour autant que cet objectif soit même réalisable", explique-t-il.
Grande différence de prix
L'obligation de rénovation a accru la différence de prix ces dernières années entre les biens présentant des efficacités énergétiques différentes. "Les maisons mal isolées ont vu leur prix baisser, tandis que celles avec une bonne performance énergétique sont devenues plus chères", explique le notaire.
"Les acheteurs opteront pour des solutions provisoires, comme des panneaux solaires ou un chauffe-eau solaire, pour atteindre le label D requis. Ils ne procéderont pas à des rénovations durables, car cela impliquerait des budgets beaucoup plus élevés."
D'après les chiffres de la fédération des notaires, le prix médian d'une maison avec la meilleure performance énergétique (label A) s'élève à 389.450 euros. Pour un label B, c'est environ 65.000 euros de moins. Les logements avec une mauvaise performance énergétique sont nettement moins chers: 275.000 euros pour un label E et 240.640 euros pour un label F.
"Un assouplissement de l'obligation de rénovation ne fera pas augmenter les prix des habitations énergivores, car le coût de rénovation jusqu'à un label D ne diminue pas", estime cependant Bart Van Opstal.
Solutions provisoires
"Pour la durabilité du parc immobilier, l'assouplissement de l'obligation de rénovation est une occasion manquée", déclare Sofie Spriet, CEO du groupe immobilier Dewaele. "Les acheteurs opteront pour des solutions provisoires, comme des panneaux solaires ou un chauffe-eau solaire, pour atteindre le label D requis. Ils ne procéderont pas à des rénovations durables, car cela impliquerait des budgets beaucoup plus élevés."
"Ceux qui réalisent des interventions, comme l'isolation du toit ou l'installation de nouvelles fenêtres, de manière non cohérente risquent d'engendrer des coûts supplémentaires."
Cela semble déjà se produire en pratique. "Les syndics entendent, lors des assemblées générales, des copropriétaires d'immeubles argumenter que l'installation d'une pompe à chaleur est suffisante pour améliorer le score énergétique, évitant ainsi des rénovations profondes", constate Kristophe Thijs, porte-parole du CIB, la fédération des agents immobiliers. "La question est de savoir si la politique énergétique veut se concentrer sur la réduction de la consommation ou sur la production d'énergie renouvelable."
"Nous aurions préféré une extension de la période de cinq ans", regrette Steven Lannoo, directeur du Réseau des Architectes de Flandre (NAV). "Lorsque vous rénovez, il est préférable de le faire avec un masterplan. Ceux qui réalisent des interventions, comme l'isolation du toit ou l'installation de nouvelles fenêtres, de manière non cohérente risquent d'engendrer des coûts supplémentaires. L'obligation de rénovation était une bonne manière de faire réfléchir les acheteurs sur le coût total de la rénovation."
