Le prix de la régularisation d'un immeuble à l'étranger

Nathalie Lannoy
Avocate fiscaliste de Wilde & associés

Il aura fallu une année pour que la version complète de la DLU4 soit mise en place. Une des nouveautés marquantes de cette quatrième édition "unique" est l’obligation faite au contribuable repentant de régulariser les capitaux fiscalement prescrits.

Il s’agit des capitaux à l’égard desquels le fisc n’a plus de recours fiscal suite à la prescription, mais pour lesquels le contribuable n’apporte pas la preuve écrite qu’ils ont subi leur "régime fiscal ordinaire".

La notion de capitaux vise tant les patrimoines mobiliers qu’immobiliers détenus à l’étranger, et pour les immeubles, le contribuable belge doit prouver par écrit que le prix d’achat était fiscalement régulier.

Garder la preuve

C’est là que se situe potentiellement un problème majeur et encore méconnu du public à ce jour, car s’il est d’usage de conserver l’acte notarié d’achat d’un immeuble, rares sont ceux qui conservent la preuve de l’origine fiscalement régulière du prix payé.

La durée de détention d’un immeuble est fréquemment plus longue que la période de conservation des extraits bancaires. Et si par chance, le contribuable repentant devait encore détenir les extraits bancaires permettant d’établir le transfert d’un compte belge – par hypothèse – vers le compte du notaire étranger, le Point de Contact Régularisations laisse entendre que la seule preuve du paiement à partir d’un compte belge ne suffit pas.

Le fisc estime en effet qu’à une époque, il n’y avait pas de difficulté à déposer sur un compte bancaire belge de l’argent non taxé. Il faudrait alors par exemple pouvoir démontrer que le compte était alimenté par les salaires mensuels, qui ont permis la constitution d’une épargne. Si le bien devait avoir été financé au moyen d’un emprunt, il est fortement conseillé de conserver le contrat d’emprunt attestant du montant et de la destination des fonds empruntés.

Si l’heureux contribuable belge propriétaire d’un bien immeuble à l’étranger n’est pas en mesure d’apporter une telle preuve, il s’expose, s’il décidait de vendre ce bien, au risque de ne jamais pouvoir rapatrier le produit de la vente sur un compte bancaire belge, sans faire un détour par une DLUquater. En effet, à l’heure actuelle et en l’absence de la preuve précitée, la plupart des banques belges soumettent leur accord au rapatriement de capitaux étrangers – et pas uniquement en provenance de paradis fiscaux — à la réalisation d’une DLUquater.

Le coût de la régularisation d’un immeuble à l’étranger est une pénalité ruineuse de 37% sur le prix d’achat du bien.

Le contribuable belge ayant un patrimoine, mobilier ou immobilier, à l’étranger doit donc impérativement conserver sa vie durant, ou à tout le moins jusqu’au rapatriement accepté par le banquier belge de ce patrimoine en Belgique, la preuve écrite de l’origine fiscalement régulière des capitaux ayant permis le financement de l’achat immobilier étranger

Ceux qui projettent de rapatrier le produit de la vente de leur immeuble à l’étranger, alors qu’ils n’ont plus la preuve écrite de l’origine régulière des fonds, peuvent s’attendre à devoir régulariser, en sus du prix d’achat, les revenus immobiliers non prescrits (soit les revenus immobiliers, réels ou forfaitaires, des sept dernières années).

Pénalités

Le prix de la régularisation des revenus non prescrits est prohibitif également puisque ces revenus, qui devraient être exonérés sous réserve de progressivité en Belgique si le bien se situe dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, seront taxés à concurrence de 60%, après déduction des impôts fonciers locaux, au taux de 22% en 2017, au titre de pénalité. En sus de cette pénalité, le contribuable devra acquitter les suppléments d’impôt qui auraient été normalement dus, si la valeur locative et/ou les loyers et avantages locatifs du bien immobilier étranger avaient été régulièrement déclarés chaque année durant les sept dernières années.

Très peu de contribuables sont conscients que pour éviter d’être confrontés à des pénalités financièrement très douloureuses, ceux qui ont acheté un immeuble à l’étranger doivent dès à présent rassembler toute la documentation utile, le cas échéant en demandant à leur banquier une copie des extraits bancaires non conservés, de nature à démontrer que l’immeuble à l’étranger a été financé avec des capitaux fiscalement réguliers.