Acheter un logement est un défi pour de nombreux jeunes, surtout avec les prix de l'immobilier et les taux d'intérêt actuels. De plus en plus de parents décident donc de leur donner un coup de pouce. Mais comment le faire de manière réfléchie, tant sur le plan financier que fiscal?
Les parents disposant de ressources financières suffisantes peuvent aider leurs enfants de plusieurs manières lors de l'achat d'un logement. "En général, cela se fait par le biais d'un prêt et/ou d'une donation", avance Pieter Haine, Teamleader Estate & Tax Planning chez Nagelmackers. "Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, ainsi que des conséquences juridiques et fiscales, ce qui rend une approche réfléchie essentielle."
- Prêter
Les parents peuvent choisir un prêt pour diverses raisons. Peut-être estiment-ils que leurs enfants doivent apprendre à se débrouiller seuls et ne pas recevoir de l'argent sans effort. Ils ne veulent pas (encore) faire de donation, car leur propre situation financière est incertaine. Ils ont plusieurs enfants, ce qui rend un prêt plus équitable qu'une donation à un seul enfant.
Quelle que soit leur motivation, avec un prêt, les parents et l'enfant peuvent établir des accords dans un contrat de prêt sous seing privé. "Le montant, les modalités de remboursement, la durée et le taux d'intérêt peuvent être librement déterminés", précise Pieter Haine. "Un taux d'intérêt nul est tout à fait possible. Il est important, pour les parents, de savoir qu'ils paient 30% de précompte mobilier sur les intérêts. Il est préférable de rembourser par virement bancaire, afin qu'il y ait une trace. Mentionnez une communication claire et conservez soigneusement les documents et relevés de compte."
"Si vous faites une donation à un enfant, cela constitue en principe une avance sur l'héritage futur"
Une banque demandera des garanties si vous empruntez de l'argent pour un logement. "Bien que cela soit rare en pratique, vous pouvez également, en tant que parent, ajouter des garanties supplémentaires. Par exemple, établir une hypothèque sur le logement par le biais d’un acte notarié."
Les parents peuvent décider ultérieurement d'annuler le prêt ou le solde restant. "Il est préférable de le faire par lettre recommandée. Le solde devient alors une donation."
2. Donner
Une donation est en principe irrévocable, mais vous pouvez y lier des conditions et des charges. "Par exemple, vous pouvez stipuler que l'argent ne doit être utilisé que pour l'achat d'un bien immobilier ou pour un logement spécifique. Si vous ne souhaitez pas le faire de manière aussi explicite, il peut être utile de faire la donation juste avant la signature du compromis de vente."
Si l'enfant a un ou une partenaire, vous pouvez prévoir que le montant donné doit rester un bien propre et qu'il ne doit pas être partagé avec la belle-fille ou le beau-fils en cas de rupture. Cela peut être également stipulé dans le contrat de cohabitation, une reconnaissance de dette sous seing privé ou une clause dans le contrat de mariage.
"Si vous faites une donation à un enfant, cela constitue en principe une avance sur l'héritage futur », souligne Pieter Haine. "Si vous aidez l'un, l'autre ne sera pas désavantagé plus tard : il recevra alors cette part – indexée – en plus de la succession."
Vous pouvez bien sûr faire une donation hors part successorale. Cela signifie que vous donnez consciemment davantage à un enfant qu'à l'autre, mais vous devez le mentionner explicitement dans les documents de donation. Et vous devez être conscient de la part réservataire: à la fin, vos enfants ont ensemble droit à la moitié de votre patrimoine (chacun une part égale). Si vous avez donné trop à un enfant, les autres enfants peuvent s'y opposer plus tard et réclamer leur part minimale de l'héritage.
Optez pour la simplicité
"Quelle que soit la piste choisie, essayez de privilégier la simplicité », conclut Pieter Haine. "L'idée que les parents achètent d'abord le logement et le donnent ensuite peut sembler intéressante à première vue, mais le tableau fiscal l'est nettement moins. Les parents paieront d'abord les droits d’enregistrement (12% ou 12,5% en fonction de la région), puisque ce n'est pas leur résidence principale ; ensuite, des droits de donation seront dus sur la donation immobilière elle-même."
De même, l'option où les parents achètent partiellement le logement en leur nom propre peut devenir complexe s'il y a plusieurs enfants et que les parents décèdent. "Tous les autres enfants obtiendront alors une part du logement familial de leur frère ou sœur. Discutez donc de vos plans avec un conseiller et votre notaire. Ils peuvent vous aider à évaluer les avantages, les inconvénients et les risques pour votre situation spécifique."
Prêt pour une bonne discussion ?