Devez-vous vous dépêcher pour profiter du taux de TVA réduit à 6% sur une démolition-reconstruction? C’est une question que se posent de nombreux maîtres d’ouvrage et acheteurs de logements reconstruits. Car la différence financière est loin d’être négligeable: le budget de votre investissement immobilier peut varier sensiblement si le taux applicable est de 6% au lieu du taux ordinaire de 21%.
La succession de régimes différents a semé la confusion ces derniers temps. Heureusement, tout le monde n’est pas concerné par une échéance imminente. Deux régimes permanents subsisteront, en effet, une fois que deux régimes temporaires expireront à la mi-2025. Tour d’horizon.
1. Régimes temporaires prolongés jusqu’à la mi-2025
Fin novembre, la Chambre a approuvé la prolongation des deux régimes transitoires qui avaient été introduits pour accompagner l’entrée en vigueur, au 1er janvier 2024, d’un nouveau régime permanent remplaçant les régimes existants.
Cette prolongation est une excellente nouvelle pour les promoteurs immobiliers, les entreprises spécialisées en logements clé-sur-porte et les maîtres d’ouvrage actifs dans 32 (centres-)villes. Sans elle, ils auraient dû payer 21% de TVA dès le début de 2025, contre 6% actuellement. Cette échéance est donc repoussée au 30 juin 2025. "Le régime préférentiel s’applique si la facturation ou le paiement de la facture intervient au plus tard le 30 juin 2025", explique Tim Van Sant, spécialiste TVA chez PwC Tax Consultants. Voici les cas concernés:
- Vente sur plan:
Entre début 2021 et fin 2023, les promoteurs immobiliers et les entreprises clé-sur-porte pouvaient démolir un bâtiment et vendre le logement reconstruit avec une TVA de 6%. Ce régime préférentiel a été prolongé jusqu'à fin 2024, puis, donc, jusqu'au 30 juin 2025. Attention: ce régime transitoire ne s’applique qu’aux projets pour lesquels le permis d’urbanisme a été demandé avant le 1er juillet 2023. De plus, il doit s’agir de la seule et unique habitation de l’acheteur, avec une superficie habitable maximale de 200 m². - 32 (centres-)villes:
L’autre régime transitoire concerne les projets situés dans 32 (centres-)villes pour lesquels le permis d’urbanisme a été demandé avant le 1er janvier 2024. "Dans ces zones urbaines, les conditions étaient moins limitées: il suffit que le logement soit utilisé principalement à titre privé. Cela peut inclure une résidence secondaire et aucune limite de superficie ne s’applique", précise Tim Van Sant. "Les contrats de construction conclus par des particuliers ou des sociétés sont éligibles, mais les logements achetés auprès d’un promoteur immobilier ne le sont pas."
"L’on peut s’étonner du fait que, pour la location privée, la superficie du logement ne peut pas dépasser 200 m² alors que cette limitation n’existe pas pour la location sociale."
2. Régimes permanents… sans limite de temps
Deux régimes sont désormais permanents. Pour les projets qui y sont éligibles, il n’y a aucune contrainte de temps.
- Pour les maîtres d’ouvrage particuliers
Depuis début 2024, un régime permanent s’applique dans toute la Belgique pour les maîtres d’ouvrage particuliers. Ce régime favorable concerne les contrats de construction où un maître d’ouvrage engage un ou plusieurs entrepreneurs pour démolir un bâtiment et construire une maison sur un terrain. Les ventes ou ventes sur plan réalisées par des promoteurs immobiliers, des entreprises clé-sur-porte ou des développeurs de projets sont exclues. Certaines conditions doivent également être respectées (voir encadré). - Pour les logements destinés à la location
Depuis le 1er juin 2024, la TVA à 6% a été étendue aux logements loués pendant au moins 15 ans à un ou plusieurs locataires privés successifs qui en font leur résidence principale.
"Ce régime s’applique aux contrats de construction où le maître d’ouvrage engage un ou plusieurs entrepreneurs. Le logement peut être reconstruit par un maître d’ouvrage particulier ou un investisseur via une société", explique Tim Van Sant. Les promoteurs immobiliers sont exclus.
La location sociale, via une agence immobilière sociale ou une société de logement, pour une durée minimale de 15 ans, est éligible depuis plus longtemps. "L’on peut s’étonner du fait que, pour la location privée, la superficie du logement ne peut pas dépasser 200 m² alors que cette limitation n’existe pas pour la location sociale", fait remarquer Tim Van Sant.
Le régime permanent pour les maîtres d’ouvrage particuliers s’applique uniquement à l'habitation propre et unique, avec une superficie habitable maximale de 200 m². Ces conditions doivent être remplies au moment de l’entrée en service du logement reconstruit et rester valables pendant cinq ans. "Le fisc contrôle ces aspects", précise Tim Van Sant. "La plupart des litiges concernent la condition de l’habitation unique."
Habitation unique
Cela signifie que le maître d’ouvrage ne peut pas posséder un autre bâtiment utilisé, en tout ou en partie, comme logement. "Cela inclut également une maison en construction, une résidence de vacances à l’étranger ou un appartement avec services", explique Tim Van Sant. "Les terrains à bâtir, bureaux et garages ne sont pas visés."
Une exception s’applique à l’habitation où vous êtes déjà domicilié. Si vous emménagez dans un logement reconstruit, vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année suivante pour vendre l’autre habitation. Par exemple, si vous avez emménagé fin novembre 2024, vous avez jusqu’à fin 2025 pour agir. "Cela peut être une vente classique, ou encore une donation de la maison à vos enfants, à condition qu’elle vise la pleine propriété et non la nue-propriété (les parents conservant l’usufruit, ce qui leur permet d’y habiter ou de la louer, NDLR)", précise Tim Van Sant.
En cas d’héritage, soyez vigilant. "Vous conservez le bénéfice du régime si vous héritez de la nue-propriété, de la copropriété ou de l’usufruit, mais pas si vous héritez de la pleine propriété", explique Tim Van Sant. "Recevoir une habitation en donation entraîne toujours la perte du taux réduit de TVA."
Superficie habitable
La superficie habitable ne peut pas dépasser 200 m². Ce calcul inclut les surfaces de toutes les pièces habitables, mesurées depuis l’intérieur des murs porteurs. Les pièces habitables comprennent la cuisine, le salon, la salle à manger, les chambres, ainsi que les greniers et caves aménagés. Les salles de bain, WC, buanderies, escaliers, débarras, couloirs, caves et greniers non aménagés, garages et annexes ne sont pas pris en compte.
"Il peut être tentant de ne pas désigner une pièce comme espace de vie sur les plans, mais de l’utiliser comme tel en pratique. Sachez que l’utilisation effective est déterminante", avertit Tim Van Sant. "Dans une maison partiellement utilisée à des fins professionnelles, les espaces professionnels sont également inclus dans le calcul."
Habitation propre
Cette condition implique que le maître d’ouvrage doit lui-même habiter le logement reconstruit dès qu’il est prêt à être utilisé. Il doit également être domicilié à cette adresse au registre de la population.
