Entre propriétaire et locataire, mieux vaut s'assurer deux fois qu'une

Qu'est-ce qui compte le plus pour un propriétaire vis-à-vis de son locataire, hormis l'assurance de percevoir le montant du loyer en temps et en heure? Récupérer un jour son bien dans l'état où il l'a confié, même si un sinistre s'est produit entre-temps. Le contrat de bail comprend d'ailleurs une clause spécifique obligeant à souscrire une assurance incendie. Légalement, cette assurance incendie n'est absolument pas obligatoire. Mais elle peut le devenir contractuellement. Le propriétaire, en insérant une ligne supplémentaire dans le contrat de bail, peut exiger que son nouveau locataire lui fournisse une preuve de la souscription d'une telle assurance avant d'emménager. Et cela n'a rien d'abusif: il est légitime que le propriétaire se prémunisse au maximum du risque qu'il considère comme majeur - perdre la quasi-totalité de son bien. En outre, en établissant cette obligation, il incite le locataire à protéger ses propres intérêts. En effet, en cas de sinistre, la responsabilité de ce dernier est automatiquement engagée. L'assurance incendie est donc aussi importante pour le locataire que pour le propriétaire. Dans certains cas, c'est une véritable "omnium", qui couvre bien davantage que ce que son nom indique et qui aussi ses limites et ses particularités.

Quelle couverture?

Juliette est l'heureuse locataire d'un appartement. Pas de chance, dans la buanderie, la machine à laver a débordé et le sol de la pièce est endommagé. Heureusement, Juliette a contracté une assurance incendie qui couvrira les frais de restauration du sol abîmé. Elle ne prendra toutefois pas en charge le remplacement de la machine défectueuse, responsable du sinistre. L'inondation a aussi causé quelques dommages à l'appartement du dessous? Pas de souci: l'assurance incendie comprend la responsabilité vis-à-vis de tiers. Et si le sinistre avait causé des dégâts à un autre objet (meuble, smartphone), celui-ci aurait également été couvert.

Les risques susceptibles d'occasionner des frais conséquents sont nombreux: incendie, foudre, dégâts des eaux, bris de vitrage... Les garanties de base de l'assurance incendie sont assez complètes. Elles sont déterminées par la loi et tout ce qui vient en sus est un "cadeau" commercial qui permet à l'assureur de faire la différence. Les couvertures varient donc bien d'un assureur à l'autre. "Dans certains cas, par exemple un dégât dû à l'action de l'électricité, nous prenons en charge jusqu'à 550 euros par sinistre sur le coût de rachat des logiciels payants destinés à un usage privé et sur les frais de récupération de données informatiques. Beaucoup d'assureurs n'offrent pas cette couverture", signale-t-on chez AXA Belgium.

Chez Ethias, les garanties de base de l'assurance incendie du locataire comportent une exclusivité: une "indemnité de relocation"; autrement dit le remboursement au locataire souscripteur de la somme qu'il doit payer au propriétaire lorsqu'il quitte son logement durant les 3 premières années de son bail. Attention, cet avantage est soumis à certaines conditions. Et plus largement, les exclusions sont presque aussi nombreuses que les avantages spécifiques: une lecture attentive du contrat s'impose donc toujours.

Les montants de l'assurance varient eux aussi énormément en fonction du type d'habitation (maison ou appartement, rez-de-chaussée ou étage, immeuble attenant ou pas), de l'ancienneté, du nombre de pièces, de la superficie, du type de toiture, du montant du loyer, des anciens sinistres connus... Autant de cases à cocher ou à compléter sur les sites web des assureurs dont la majorité propose un devis et une souscription directement en ligne. Là aussi, chacun a ses critères. Mais seule la valeur de la construction en tant que telle est considérée. La valeur de marché ne peut pas être prise en compte. Le montant de la garantie ne fluctuera donc pas en fonction de la ville ou du quartier.

Abandon de recours: méfiance

Le propriétaire a (normalement) lui aussi souscrit une assurance incendie. À la place de l'assurance "classique", il peut prendre une assurance incendie avec "abandon de recours". Celle-ci lui coûtera plus cher et signifie que son assureur incendie ne se retournera pas contre le locataire en cas de sinistre. Autrement dit, l'assurance du propriétaire couvre également la responsabilité du locataire. Généralement, le propriétaire qui opte pour cette 'super omnium'répercute les frais supplémentaires sur le loyer.

Tout bonus pour le locataire qui ne doit donc plus se soucier de cela? Pas totalement. Le locataire reste en effet responsable vis-à-vis de tiers, et ses effets personnels ne sont pas non plus couverts en cas de sinistre. Il peut aussi arriver que le propriétaire soit sous-assuré ou que sa franchise soit si élevée qu'il la répercute sur le locataire en cas de sinistre. En cas d'"abandon de recours", le locataire a donc tout intérêt à vérifier avec le propriétaire ce que couvre la protection, à éventuellement compléter les couvertures manquantes et à consigner cet accord dans le contrat de bail.