Est-il encore intéressant d'investir dans l'immobilier?

Légère remontée des taux

Grâce à la politique d’argent bon marché, les taux hypothécaires ont atteint un plus bas historique. Chez BNP Paribas Fortis, le leader du marché des crédits hypothécaires, le taux variable pour un emprunt sur 20 ans s’élève à 2,64%, contre 3,20% pour le taux fixe.

Ces chiffres sont en hausse par rapport à l’été 2016, où ils se situaient respectivement à 2,50 et 2,80%. Mais à court terme, on ne s’attend pas à une remontée sensible des taux. Les gouvernements ne sont pas prêts à prendre le risque de couper les ailes de la relance économique mondiale. L’inflation attendue en Belgique devrait rester sous contrôle, avec une hausse attendue de 2,1% cette année et de 1,4% pour l’an prochain.

Forte demande

La demande de biens immobiliers reste élevée. Au cours des neuf premiers mois de l’année, les notaires ont enregistré une hausse de 1% du nombre de transactions par rapport à l’an dernier, qui était déjà une année record. Et le troisième trimestre de 2017 a été le plus animé depuis la création de ce baromètre il y a dix ans. La perspective de la remontée des taux pousse les gens à acheter "avant qu’il ne soit trop tard", même si on ne parle pas encore de mouvement de panique comme en 2005 et 2006. La proportion de candidats qui comptent acheter un bien pour le louer continue d’augmenter.

Davantage d’investisseurs

Au cours du troisième trimestre, on a enregistré une baisse de 8% du nombre de contrats de crédits par rapport au deuxième trimestre. Le nombre de crédits hypothécaires est en baisse de 4%. Les acheteurs n’ayant pas besoin d’un crédit sont donc de plus en plus nombreux, ce qui signifie que les investisseurs sont de plus en plus actifs sur le marché de l’immobilier.

C’est un fait que les prix de l’immobilier augmentent. Les investisseurs flirtent avec TINA (There Is No Alternative). Ils ne voient pas d’autre solution. Même la Banque Nationale de Belgique reconnaît qu’il ne faut pas s’attendre à une remontée des taux d’intérêt sur les comptes d’épargne. Aujourd’hui, on émet des obligations au taux de 1%. Et les actions font encore peur à de nombreux investisseurs. Si les cours ont beaucoup augmenté, le marché des actions a apporté, en tout cas en Belgique, davantage de soucis que l’immobilier au cours des 20 dernières années. Et même si les rendements locatifs sont en baisse, le rendement de 3 à 4% de l’immobilier est plus qu’honorable.

Hausse des prix

Pour l’instant, on ne constate aucune baisse des prix suite à la (légère) hausse des taux d’intérêt. Au troisième trimestre, il fallait en moyenne débourser 243.344 euros pour s’offrir une maison en Belgique. Les prix des habitations ont battu tous les records dans les trois régions. D’après les notaires, les prix des appartements se sont stabilisés au troisième trimestre à 218.294 euros en moyenne, soit entre 15.000 et 20.000 euros de plus qu’il y a 15 ans. Standard & Poor’s s’attend à une hausse de 4% de l’immobilier belge en 2017, et de 3,5% en 2018.

Offre stable

En Belgique, nous sommes loin d’une situation de suroffre comparable à celle qu’ont connue l’Espagne et l’Irlande. En particulier pour les maisons. À court terme, le marché du neuf devrait être davantage touché par la hausse des prix des matériaux de construction (en particulier l’isolation) et le renforcement des normes (niveau E et nouveau niveau S) que le marché des logements existants. Il faut cependant faire la distinction entre le marché des nouvelles constructions de maisons et d’appartements. La tendance à vivre en appartement continue à gagner du terrain. Ce mouvement s’explique par le retour en ville, la baisse de la taille des ménages et le nombre croissant de personnes vivant seules. Malgré tout, on reçoit de plus en plus de signaux d’une suroffre locale d’appartements. Cela s’explique en partie par le développement, dans de petites communes, de grands projets qui mettent sous pression les prix des appartements anciens. Dans une telle situation, la baisse des loyers n’est pas inhabituelle.

Fiscalité avantageuse

La modification du système du bonus habitation dans les trois Régions semble aujourd’hui digérée. Aujourd’hui – et ce sera certainement le cas jusqu’aux élections de 2018 et 2019 – on ne parle plus de taxer les revenus locatifs réels. La donation de biens immobiliers est devenue plus intéressante.

Surévaluation limitée

Cela fait quelques années que l’on peut lire dans certains médias internationaux que le marché immobilier belge est fortement surévalué. Certains parlent même d’une surévaluation de 50 à 60%. Les experts belges considèrent que la surévaluation actuelle est acceptable. La Banque Nationale la chiffrait quant à elle à 8% dans ses dernières évaluations. Malgré tout, la BNB a suggéré au gouvernement fédéral une série de mesures pour éviter l’émergence d’une bulle immobilière, mais jusqu’ici, rien n’a été fait.

Augmentation du pouvoir d’achat, confiance au beau fixe

Pour la plupart de nos concitoyens, l’achat d’une habitation représente la décision la plus importante de leur vie sur le plan financier. Ils doivent donc avoir suffisamment confiance en l’avenir. À l’heure actuelle, on constate que le niveau de confiance est au plus haut depuis juillet 2001.

Feux clignotants

Personne ne conteste que le marché de l’habitation puisse receler quelques pièges. Aujourd’hui, on peut dire que le marché immobilier a le vent en poupe. Pratiquement tous les signaux sont au beau fixe, sauf le prix des habitations, trop élevé. Mais quelle sera la solidité de ce marché quand les taux se mettront réellement à monter, quand l’économie ira moins bien et que le pouvoir d’achat diminuera? Ou si le contexte géopolitique dégénère? La ruée vers la sortie est moins évidente avec un bien immobilier qu’avec un compte d’épargne ou des actions.

Les conseils de Olivier de Clippele

Notaire et vice-président du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

1. Mieux vaut acheter (légèrement) trop cher un bien qui convient que faire une petite affaire sur un bien qui ne convient finalement pas, car les frais d’achat et de revente sont élevés en Belgique (15% environ).

2. Retournez voir le bien le soir pour vous assurer que ce que vous avez vu en plein soleil est toujours aussi plaisant.

3. Vérifiez le voisinage immédiat et assurez-vous que vous n’achetez pas dans une zone à forte nuisance.

4. Examinez les derniers PV d’assemblée des copropriétaires.

5. Ne signez aucun document sans avoir demandé conseil.

Les conseils de Sophie Lambrighs

CEO Home Invest Belgium

1. Allez voir! Imprégnez-vous du quartier, de l’immeuble mais aussi des habitants et des autres copropriétaires,…

2. Soyez critiques! N’oubliez pas que le vendeur veut vendre! Rien n’indique que l’église de l’autre côté de la rue est la seule de Belgique à ne pas sonner chaque matin, ni que votre appartement sera loué 10% plus cher que tous les autres du quartier.

3. Projetez-vous dans l’avenir. Comment va évoluer votre investissement dans le temps (qualité de la construction, évolution du quartier, évolutions du marché)?

4. Choisissez un placement qui vous ressemble! Bricoleur: pourquoi pas une maison à restaurer et transformer en appartements? Une patience à toute épreuve: les réunions d’une grande copropriété ne vous feront pas peur.

5. Think out of the box! Un investissement en actions Home Invest Belgium offre un rendement récurrent, de belles plus-values et génère beaucoup moins de soucis!