Elire domicile dans son immeuble de rapport pour alléger sa facture fiscale

Lorsque vous achetez une maison divisée en appartements dans le but d’occuper personnellement une unité et de louer les autres, devenez-vous multipropriétaire aux yeux de l’administration fiscale et perdez-vous dès lors votre droit aux avantages fiscaux réservés aux primo-acquérants? De fait, en Région de Bruxelles-Capitale, ceux qui font l’acquisition de leur habitation propre (ils s’y domicilient) et unique (ils ne possèdent pas d’autres biens) ont droit à un abattement sur les 175.000 premiers euros du prix d’achat, pour peu qu’il soit inférieur à 500.000 euros. Au taux de 12,5%, cela représente une économie fiscale qui peut atteindre 21.875 euros. En Wallonie, l’abattement est de 20.000 euros, soit une économie de 2.500 euros. Le fait d’emprunter pour acquérir son habitation propre et unique donne également droit, dans le sud du pays, à une réduction d’impôts (lire encadré).

Maison divisée

Partons de l’hypothèse que vous achetez une maison unifamiliale qui a été divisée en plusieurs logements, déjà renseignée comme tel au niveau de l’urbanisme. Vous occupez le rez-de-chaussée et vous continuez à louer les autres étages. Lors de l’acquisition, vous pourrez bénéficier de l’abattement fiscal, mais partiellement. 

De fait, "si vous faites l’acquisition d’un immeuble scindé en plusieurs unités, l’administration fiscale accepte que l’abattement soit appliqué sur la partie de l’immeuble qui sera occupée par le propriétaire. En Wallonie, cette partie pourra également faire l’objet du taux réduit de droits d’enregistrement de 6% si l’immeuble a un revenu cadastral inférieur à 745 euros", explique le notaire Renaud Grégoire. Pour cela, vous devez évaluer la valeur de l’appartement qui vous servira de domicile. Pour éviter toute contestation de la part du fisc, le mieux est encore de disposer d’un acte de base, qui organise la vie de l’immeuble et qui répartit notamment les millièmes entre les différentes unités.

Le notaire bruxellois Olivier de Clippele confirme qu’une lecture littérale de l’article 46bis du code des droits d’enregistrement permet au propriétaire de bénéficier de l’abattement sur la partie de l’achat de son unique résidence, mais pas sur les appartements qu’il mettrait en location.

Cependant, précise le SPF Finances, "en cas d’achat d’une maison qui, outre l’habitation dans laquelle le vendeur va établir sa résidence principale, comprend un ou plusieurs appartements, l’acheteur devra clairement déterminer quelle partie de la maison sera affectée à sa résidence principale". Même chose si l’acte concerne l’achat de deux maisons. Il faudra déterminer dans l’acte celle dans laquelle se domiciliera l’acquéreur.

En revanche, la condition de domicile doit être respectée pendant les délais requis. En Région bruxelloise, vous devez vous domicilier dans le bien endéans les deux ans après votre acquisition et y rester au minimum pendant cinq ans. En Région wallonne, le bénéficiaire de l’abattement doit se domicilier dans le bien dans les trois ans et y rester pendant trois ans minimum. Dans le cas où cette condition n’est plus respectée, le bénéficiaire de l’avantage fiscal doit rembourser l’avantage perçu.

Maison à diviser

Ceci vaut pour les immeubles qui sont déjà divisés au niveau du cadastre. Quid en cas de division ultérieure? Devrez-vous rembourser le montant de l’avantage perçu? Imaginons vous ayez acheté une maison unifamiliale dans l’intention de la diviser en (petit) immeuble de rapport et de continuer à en occuper une partie. Vous avez bénéficié de l’abattement fiscal lors de l’acquisition. Lorsque vous divisez ultérieurement votre bien, pour peu que vous respectiez toujours la condition de domiciliation, vous ne devrez pas rembourser l’avantage perçu, confirme le SPF Finances.