Premier recul des prix de l'immobilier depuis 1983

Pour anticiper l’évolution des prix sur le marché immobilier résidentiel à l’aune de la conjoncture actuelle, les analystes spécialisés de la banque KBC ont échafaudé trois scénarios. Mais même le plus optimiste des trois fait le constat que cette année marquera bien un arrêt dans la flambée des prix des logements et ce pour deux ans au moins. En partant d’une réalité de terrain somme toute assez évidente: "La baisse de revenus provoquée par la crise du coronavirus affectera sévèrement la demande de logements des ménages et entraînera une correction des prix. Mais il n'est pas question d'un scénario de crash", prévient Johan Van Gompel, le spécialiste immobilier du bureau d'études de la KBC.

Scénario basique

Dans son scénario de référence, auquel elle attribue actuellement une probabilité de 50%, la banque suppose que le revenu disponible réel des ménages diminuera de 5% malgré toutes les mesures gouvernementales pour le soutenir. L'envie d'acheter une maison diminuera en raison de l’érosion de l’indice de confiance des ménages et, tout particulièrement, de la peur croissante de perdre son emploi ou une partie de son salaire. KBC prévoit à ce propos que le taux de chômage belge repassera de 5,3% en 2019 à 6,2% en 2020.

Dans ce scénario de base, la banque s'attend à une baisse des prix des logements de 3% cette année et de 2% l'année prochaine, avec une lente remontée ensuite. Si l’on jette un œil dans le rétroviseur, on peut constater, grâce aux indicateurs historiques fournis par l’indice du conseil en immobilier Stadim, que la dernière baisse de prix relative – en croisant prix facial de l'époque, revenus et inflation – date de…1983.  Avant cela, seul 1981 affiche une baisse des prix (-5%) plus importante que dans le scénario de base de la KBC pour l'année en cours. 

Scénario pessimiste

Selon la banque – et on aurait pu s’en douter –, la vitesse à laquelle la crise actuelle sera maîtrisée déterminera fortement le marché du logement. Si les périodes avec et sans mesures de quarantaine alternent et que les conséquences économiques continuent à se faire sentir dans la durée, la correction des prix sera plus sévère et plus durable.

Ce scénario pessimiste – auquel la banque attribue aujourd'hui une probabilité non négligeable de 35% –, chiffre la baisse des prix à 6% en 2020 et à 4% en 2021. La baisse cumulée de 10% sur 2 ans est comparable à celle de 9% enregistrée par l'indice immobilier de Stadim entre 1981 et 1983, période de grave crise économique nationale couplée à une dévaluation du franc belge. Cette période s’était soldée par un arrêt net d’activité dans le secteur de la construction et de l'immobilier scénario qui n'est d'ailleurs pas impossible si la crise actuelle subissait des soubresauts.

Pas de crash

Même dans le scénario pessimiste, Johan Van Gompel ne s'attend pas à un krach sur le marché du logement. Plusieurs paramètres structurels motivent l'absence de cette éventualité de krach. Tout d'abord, les taux d'intérêt restent extrêmement bas aujourd'hui. Au début des années 80, ces taux ont culminé jusqu'à 14% alors qu’ils sont proches de 1% actuellement et que 300 milliards d'euros dorment sur les comptes d'épargne des Belges. Ensuite, ceux qui ont acheté une maison au début des années 80 ont été confrontés à une inflation à deux chiffres et ont dû attendre 10 à 15 ans avant de retrouver une juste valeur. A contrario, l’inflation attendue pour cette année est de 0,4% et sera limitée l'année prochaine à 1,2% maximum.

En outre, constate Johan Van Gompel, l'aversion au risque d'investir sur les marchés boursiers s'est considérablement accrue ces derniers mois. Enfin, le besoin structurel de logements supplémentaires reste une réalité. Le nombre de familles augmentera de 0,6% cette année et dans les années à venir, selon les chiffres du Bureau fédéral du Plan. S’il peut y avoir un excédent local de logements, ce ne sera pas le cas partout, et en particulier pas dans les grandes villes. 

Scénario optimiste

Si les mesures de confinement prennent fin plus rapidement que ce qui est généralement admis aujourd’hui, le marché pourrait se redresser plus vite que prévu. Petit bémol: ce meilleur des scénarios ne reçoit de la KBC qu'une probabilité de 15%. La baisse des prix serait alors limitée à 1% en 2020 pour retrouver une stabilisation dès 2021.