Risque de surchauffe sur l'immobilier d'investissement? (vidéo)

Ce samedi, pour l'édition digitale de Finance Avenue, nous avions donné rendez-vous à Bruno Colmant, CEO de Degroof Petercam, Nicolas Jacquet, fondateur de OWN et Tim Leysen, expert chez Stadim, pour débattre sur l'impact de la crise sanitaire sur le marché immobilier.

Quels sont les facteurs de soutien et les nouveaux risques apparus avec la crise sanitaire pour le marché immobilier d'investissement ?

De plus en plus de locataires

Selon Nicolas Jacquet, fondateur de la société de conseil en investissement immobilier OWN, "la crise actuelle renforce la présence des investisseurs en recherche de stabilité. Ils continuent à booster le marché. Les taux sont encore très bas et les investisseurs, comme les épargnants, ont de plus en plus de liquidités". Ces constats sont aussi accompagnés d'une nouvelle donne sur le marché immobilier: "Les jeunes sont de moins en moins enclins à être propriétaires à tout prix. Ils veulent garder un maximum de flexibilité. C'est très bon pour les investisseurs, car leur actif doit être liquide et plaire au plus grand nombre".

Ce que confirme Tim Leysen, conseiller chez Stadim. "De manière générale, on va vers une Belgique avec davantage de locataires. Les banques demandent des moyens propres de plus en plus élevés pour accorder un emprunt. Cela va déboucher sur un accès plus limité à la propriété pour les primo-acquéreurs, qui vont rester locataires. Pour les propriétaires, cette demande de davantage de fonds propres ne change pas grand chose, car si une partie d'un bien est déjà remboursée, il est en général possible d'emprunter."

Nouvelles tendances d'habitation

S'il y aura donc vraisemblablement de plus en plus de locataires, rechercheront-ils demain la même chose qu'aujourd'hui, suite à deux confinements et à la montée en puissance du télétravail ? Selon Tim Leysen, "les gens qui veulent devenir propriétaires occupants vont sans doute vouloir acheter davantage de maisons avec jardin. Mais par exemple, pour ceux qui travaillent à Bruxelles et qui habitent en Wallonie, la connexion aux grands axes était indispensable. Mais désormais, avec le télétravail, ils seront peut-être prêts à acheter un logement moins bien 'connecté', mais moins cher".

Pour le marché locatif, Tim Leysen met en garde: "les petits appartements étaient très populaires ces dernières années. Les promoteurs ont beaucoup construit en ce sens, mais il existe un risque de surchauffe dans quelques années, lorsque tous les projets dans le pipeline arriveront sur le marché et avec les effets du confinement. "Les gens ne vont-ils pas vouloir reconsidérer leurs besoins en logement? Voudront-ils toujours d'un petit appartement en travaillant deux à trois jours par semaine à la maison ? Ne voudront-ils pas une pièce en plus, ainsi qu'un espace extérieur ? Il y aura certainement un impact du covid sur les petits appartements".

Nicolas Jacquet (OWN), estime de son côté qu'en ce qui concerne l'immobilier d'investissement résidentiel, la tendance observée actuellement ne sera pas durable. "On va revenir à des habitudes qui sont les nôtres lorsque le déconfinement sera total." Selon lui, les tendances de fond concernent d'autres segments : les bureaux, la santé, le retail, la logistique.

Selon Tim Leysen, un autre impact serait à attendre du côté des kots. "Les investisseurs professionnels en logement étudiant vont construire des bâtiments avec des espaces communs plus larges, plus aérés, des terrasses, etc. Cela aura un impact sur l'investisseur non professionnel qui se situe traditionnellement sur des bâtiments plus âgés, il y a donc une certaine concurrence."

Risque de surchauffe

Le fondateur de OWN constate que le principal risque pour l'immobilier d'investissement, c'est la surchauffe. "Le risque se situe au sein même des investisseurs. Leur demande ne fait qu'augmenter, mais l'offre ne suit pas. Résidentiel neuf ou résidentiel existant, tout le monde veut la même chose, au même prix. On assiste donc parfois à des transactions très agressives sur les prix."

Portefeuille

L'investissement en immobilier est-il resté "LA" valeur refuge dans ce contexte ? Bruno Colmant, CEO de Degroof Petercam, nuance: "à une époque, on aurait pu constater une opposition entre valeurs mobilières et immobilières. Aujourd'hui, elles sont complémentaires. Les gens veulent sécuriser leur patrimoine dans la diversification. Ils veulent aussi rester investis en valeurs mobilières. L'immobilier peut être considéré comme une valeur refuge s'il peut être délocalisé d'un patrimoine (liquidité) et qu'il offre une assurance de rendement. Il est par ailleurs très taxé, au niveau des droits d'enregistrement. Pourquoi ne pas se tourner vers l'immobilier papier, qui offre en outre plus de diversification?"

La fiscalité, un risque?

Selon Bruno Colmant, la fiscalité immobilière doit être revue. "Le système actuel est archaïque. Les droits d'enregistrement à 12,5% sont rédhibitoires, ils constituent une ponction et pénalisent la mobilité des personnes. Par ailleurs, la dernière péréquation des revenus cadastraux datent de 1975, c'est donc un système très inégalitaire. Le pire serait de garder les droits d'enregistrement à leur niveau actuel et de taxer les loyers réels."