En manque de logements neufs, Bruxelles voit ses prix encore surchauffer

Pour l’édition 2020 de leur baromètre immobilier bruxellois, les notaires ont – enfin – opté pour une division complémentaire de la commune de Bruxelles sur la base du code postal, scindant Bruxelles-Ville, Laeken, Neder-over-Heembeek et Haren. "Pour donner une image plus fine du marché, nous comparons désormais 22 communes au lieu des 19 officielles", motive à juste titre la Fédération des Notaires.

Sans surprise, la région capitale reste divisée en trois zones côté prix. C’est toujours sur son versant nord-nord-ouest que le prix médian des maisons y est le plus bas, Molenbeek-Saint-Jean et Anderlecht restant sous la barre médiane des 300.000 euros. Vient ensuite le centre, qui rattrape progressivement son retard sur les communes méridionales, les plus chères, avec une fourchette médiane qui se situe entre 350.000 et 400.000 euros. La maison ixelloise reste la plus chère du pays.

Contrairement aux autres régions du pays, où le marché des maisons représente environ 75% du marché de l'immobilier résidentiel, la région bruxelloise offre un marché des maisons qui se réduit d’année en année (37% l’an dernier). Au niveau des communes, les appartements constituent donc dans la plupart des cas le marché dominant. Seules Watermael-Boitsfort, Auderghem et Haren font encore exception à cette règle.

Les prix médians des communes de la Région de Bruxelles-Capitale ont varié l’an dernier entre 279.500 euros à Molenbeek-Saint-Jean et 635.000 euros à Ixelles, record national absolu.

Sur base annuelle, la baisse la plus importante comptabilisée sur l’ensemble des échanges de maisons enregistrés devant notaire l’an dernier (au moment du compromis) a été observée à Saint-Josse-ten-Noode (-8%). Mais ce prix médian 2019 ne fait que corriger la forte hausse (+23%) constatée en 2018.

À Bruxelles-Ville, le marché des maisons continue à être sous pression baissière. Il s’agit là d’une correction salutaire après une hausse des prix anormalement élevée. "Le prix médian est aujourd'hui inférieur de 66.500 euros (soit -16%) au niveau d'il y a 5 ans. C'est d’ailleurs la seule commune de la Région de Bruxelles-capitale où le prix médian en 2019 est inférieur à celui de 2015", constatent les notaires du cru.

A contrario, dans les communes de Saint-Gilles, Jette, Schaerbeek et Ixelles, le prix médian a encore augmenté entre 10% et 16%. À l'exception de Schaerbeek, il s'agit de la deuxième hausse consécutive des prix de l'immobilier. À Ixelles, l'augmentation de la médiane s'élève cette année à 85.000 euros. Outre Ixelles, quelques autres communes franchissent un nouveau seuil symbolique: Schaerbeek atteint 400.000 euros, Saint-Gilles 450.000 et Woluwe-Saint-Lambert 500.000 euros.

Cherchez l’appartement, neuf ou pas

Sur le front croissant de l’appartement d’occasion, c’est sans surprise dans la zone nord-nord-ouest qu’on s’offre pour l’instant un toit à prix encore abordable. A Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean, Koekelberg, Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Jette et Laeken, le prix médian est repassé sous la barre des 200.000 euros, l’offre locale de logements neufs ayant joué les arbitres. C’est à Anderlecht qu’on se loge au meilleur prix médian: 167.500 euros. C’est – également sans surprise – à Uccle et à Ixelles que ce prix médian est le plus élevé: comptez plus de 300.000 euros pour un 2 chambres sans les charges, parfois importantes.

Par rapport à 2018, seules 4 communes ont une médiane en baisse. Il s'agit des communes de Woluwe-Saint-Lambert, Woluwe-Saint-Pierre, Saint-Josse-ten-Noode et Saint-Gilles. C’est cette dernière qui affiche le recul le plus net: -7,2%. Côté surchauffe, c’est à Neder-over-Hembeek que les prix à la revente ont bondi l’an dernier, avec une augmentation de 28% et un prix médian anormalement gonflé de 180.000 à 230.000 euros sur un an. Uccle, avec ses 15% d’augmentation annuelle, se démarque également.

Mais selon la typologie des appartements également, on relève dans la capitale des hausses et des baisses remarquables. Ainsi, le prix médian d'un appartement 3 chambres baisse pour la première fois en 5 ans (-2%), alors que les 1 et 2 chambres sont toujours à la hausse (+5%).

Enfin, c'est à Bruxelles-Ville qu’on trouve l’écart de prix le plus important - 180.000 euros - entre les appartements les plus chers et les moins chers. Si la limite inférieure est largement sous la la médiane régionale pour le bas de gamme à rénover, la limite supérieure explose à 370.000 euros pour les plus belles pièces avec vue.