Les banques accordent trop de crédits pour des biens destinés à la location

La Banque nationale de Belgique (BNB), dans son dernier rapport macroprudentiel publié ce lundi, tire le bilan sur les mesures prudentielles instaurées depuis janvier 2020 sur les quotités de crédits hypothécaires.

Elle avait, pour rappel, demandé aux banques de se montrer prudentes dans l’octroi de prêts hypothécaires en ne dépassant pas certaines limites: la quotité de 90% pour les propriétaires occupants et la quotité de 80% pour les investisseurs, avec, pour certains dossiers, une légère marge de manœuvre. Si une banque décidait de dépasser les seuils fixés par la BNB, elle devait présenter une explication motivée auprès de l’institution.

Les banques jouent (presque toujours) le jeu

L’heure est donc aux comptes: "L’année dernière a de nouveau été un ‘grand cru’ pour la production de nouveaux crédits hypothécaires, avec 42 milliards d’euros, elle figure parmi les trois années affichant la production la plus élevée et la part de jeunes est restée stable, aux environs de 35%", chiffre la BNB.

Le secteur a donné suite à ses attentes. Le pourcentage de crédits présentant une quotité supérieure à 90%, à savoir le seuil de référence appliqué par la BNB, est revenu, pour les primo-acquéreurs, de 45% en 2019 à 30% en 2020 et, pour les autres emprunts pour habitation propre, de 28 à 14%.

Si pour ce profil d’emprunteurs les "comptes sont bons", ce n’est toutefois pas le cas en ce qui concerne les investisseurs en immobilier, le "buy-to-let". Ce segment "demeure un point d’attention, les établissements n’y satisfaisant généralement pas (encore) aux attentes prudentielles", déplore l’institution financière.

La part de ces emprunts dépassant une quotité de 80% a nettement reculé, passant de 33 à 18%, mais toutefois pas assez puisque la marge de tolérance définie par la BNB s’élève à 10%. "Les raisons de cette non-conformité seront analysées de manière critique et approfondie et feront l’objet d’une discussion et d’une évaluation avec les établissements déclarants", prévient la Banque nationale.

Le risque, à terme, "si les banques ne s’y conforment pas, c’est que la BNB revoie ses règles macroprudentielles et les rende encore plus strictes", indique Steven Trypsteen, économiste en immobilier chez ING.

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Vers une bulle immobillière?

Les inquiétudes de la BNB interviennent dans un contexte où les prix de l’immobilier s’envolent – +5,7% pour les maisons et +6,8% pour les appartements en 2020, selon le dernier baromètre des notaires – et les taux d’intérêt remontent, eux, légèrement.

Mais pour Steven Trypsteen, "cela ne veut pas dire pour autant que nous sommes dans une bulle. La hausse des prix est d’environ 5%, c’est beaucoup si l’on compare à 2019 (+4%). Mais cette hausse est artificielle, elle est dopée par le fait que les gens, suite au confinement, ont acheté plus grand, avec plus d’espace extérieur (terrasse, jardin) et donc cela a coûté plus cher que s’il n’y avait pas eu d’effet confinement. En outre, les personnes qui ont été les plus touchées par la crise sanitaire sont en général les personnes qui avaient déjà des revenus plus bas. Cela a eu un impact sur l’immobilier puisque cela veut dire que ces gens ont été peu présents sur le marché l’an dernier, et donc ce sont des acquéreurs avec de plus gros revenus qui ont acheté des biens plus chers", explique l’économiste.

"Par contre, si les taux poursuivent leur hausse, "on peut s’attendre à un désintérêt de l’immobilier de la part des investisseurs, car il deviendrait plus cher d’emprunter et donc moins ‘rentable’. Les prix devraient alors croître moins vite qu’actuellement", conclut l’économiste.