Les crédits de longue durée et à quotité élevée en voie d’extinction

Limiter les risques pris par les institutions financières. Telle est la volonté de la Banque nationale de Belgique (BNB) depuis quelques années. Pour y parvenir, elle a multiplié les mesures macroprudentielles, deux en 2013 et la dernière en date du 1^er janvier 2020.

"L’objectif poursuivi par la BNB est une invitation aux banques à rester prudentes", rappelle Rodolphe de Pierpont, porte-parole de la fédération du secteur financier (Febelfin), "c’est dans leur intérêt mais aussi des emprunteurs et de la stabilité financière du pays."

Et au vu des dernières statistiques concernant la durée des crédits et les quotités, ces mesures font leur petit effet sur le marché du prêt hypothécaire. Les crédits les plus "risqués", c’est-à-dire ceux de très longue durée, au-delà de 25 ans, et ceux avec une quotité très élevée, au-delà de 100%, sont en chute libre depuis 10 ans.

Les prêts dont l’échéance s’étend à plus de 25 ans sont passés de 22% de la totalité des crédits en 2010 à… 2% au premier semestre de 2020. Et les prêts à quotité de plus de 100% sont eux passés de 15% de la totalité des emprunts en 2010 à 4% à la mi-2020.

En contrepartie, on observe une augmentation des crédits aux quotités moins élevées, essentiellement entre 80% et 90% de la valeur du bien, qui sont passés de 12% à 21% de la totalité des prêts en 10 ans. Du côté de la durée, ce sont les crédits de 15 à 20 ans qui ont le plus progressé, passant de 24% à 33%.

Les taux plancher font leur effet

Ces reculs ne s'expliquent pas uniquement par les mesures de la BNB. "Les taux ont beaucoup baissé en 10 ans, cela permet de financer sur un plus court laps de temps ce qu’on finançait avant sur plus de 25 ans. On peut emprunter la même somme sur une moins longue durée", analyse Rodolphe de Pierpont.

Pour Patrick Segers, courtier en crédits hypothécaires, "les banques font tout pour raccourcir la durée des crédits. On pousse les gens à emprunter moins longtemps en proposant des taux nettement différents pour un même montant sur une durée de 20 ou 25 ans. Seule Axa propose encore un crédit de plus de 25 ans, mais uniquement à taux variable."

Et les mesures prises en janvier?

Depuis le 1er janvier 2020, les banques doivent respecter des seuils en termes de quotités imposés par la BNB. Pour les propriétaires occupants, la quotité est limitée à 90%, avec une marge de manœuvre pour les primo-acquéreurs: 35% des crédits qui leur sont accordés peuvent dépasser la quotité de 90% et 5% de ces crédits peuvent dépasser la quotité de 100%. Pour les investisseurs, la quotité ne peut pas dépasser les 80%, avec une marge de 10% de la production annuelle avec une quotité de 90%.

Peut-on déjà lire l’effet de ces mesures à ce stade? Eh bien, toujours selon les chiffres de la BNB, on observe, entre 2019 et mi-2020, un recul de 28 à 20% la proportion de crédits avec des quotités allant de 90 à 100%. De l'autre côté, les crédits ayant une quotité inférieure à 80% ont nettement progressé en quelques mois, passant de 49% à 55% de la totalité des crédits sur la même période.

"Il faut distinguer deux impacts sur ces crédits à quotité élevée: celui des nouvelles règles de la BNB mais aussi l’effet de la crise du coronavirus", souligne Steven Trypsteen, économiste en immobilier chez ING. "Les banques suivent les règles de la BNB mais sont également plus prudentes dans ce contexte de crise. Les crédits à quotité élevée sont en diminution car les banques en accordent moins, mais il y a également moins de demande cette année de la part de ces emprunteurs car ce sont souvent les plus impactés par la crise."