Les banques de plus en plus strictes sur les crédits immobiliers

Une jolie trois façades située dans le nord de la banlieue de Bruxelles. Deux chambres, un jardin et un garage, et surtout beaucoup de travaux à faire. C’était là le rêve de Kimberley et Benoît, qui voulaient acquérir leurs premières briques pour fonder une famille. Dont coût: 180.000 euros, sans les rénovations à réaliser. Comme la majorité des jeunes couples, ils ne disposaient pas de cette somme. Le rêve est donc passé par la case "banque", ou plutôt les cases "banques". Avant de s’endetter pour 30 ans, mieux vaut être certains d’avoir opté pour la meilleure solution sur le marché.

Les agences ont d’ailleurs l’habitude de voir ces candidats acquéreurs défiler. Depuis maintenant plusieurs années, les taux d’intérêt naviguent en eaux peu profondes. Selon les dernières données de la Banque nationale de Belgique (BNB), en août dernier, ils s’élevaient à 1,55% pour les crédits à taux variable avec une période initiale de fixité du taux d’une durée inférieure à un an, et à 1,74% pour les crédits avec une période initiale de fixité du taux d’une durée supérieure à 10 ans.

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Une faiblesse historique qui stimule évidemment la demande, beaucoup de particuliers estimant que c’est le meilleur moment pour devenir propriétaires. Ainsi, au cours du troisième trimestre de cette année, les demandes de crédit ont bondi de 13,5% par rapport à la même période l’an passé, selon les chiffres de Febelfin. Au total, 69.500 contrats ont été conclus durant cette période, pour un montant de 9,4 milliards d’euros, hors refinancement externe. Cette inflation inquiète la BNB et la Banque centrale européenne (BCE), qui demandent aujourd’hui aux banques d’être plus pointilleuses dans la production de crédits.

Une équation complexe

L’octroi d’un crédit hypothécaire constitue l’apex de la relation entre une banque et son client, selon tous les professionnels que nous avons rencontrés. "Avec la digitalisation, les gens se rendent de moins en moins dans leur agence. S’il y a bien un moment où cela se produit, c’est celui du prêt hypothécaire", déclare Veerle Timmermans, directrice crédits et dépôts de KBC. De plus, et c’est non négligeable pour l’entreprise, ce produit d’appel fidélise le chaland pour plusieurs années.

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Pas question pour autant de les distribuer comme des bonbons, selon les spécialistes. "Il s’agit d’une opération complexe, explique Arnaud Delputz, directeur segment retail & product management banking chez Belfius. Un ensemble d’éléments relatifs à la situation du client entre en compte, mais ce n’est pas parce qu’un des marqueurs est dans le rouge que le crédit sera automatiquement refusé. D’autres voyants peuvent être positifs et réduire le risque."

Le prix et le risque

Du point de vue du banquier, deux types d’informations interviennent dans la vente d’un prêt hypothécaire: le pricing et le risque. "C’est le risque qui a la main au niveau de l’octroi pour les particuliers. Si la BNB formule de nouvelles recommandations, c’est justement pour éviter que l’on prenne trop de risques. Il s’agit de l’élément clé majeur de l’octroi et nous ne transigeons jamais là-dessus", poursuit Arnaud Delputz.

L’un des premiers éléments qui intervient dans le processus est la quotité, aussi appelée "loan to value", soit le ratio entre le montant du crédit et la valeur du bien acheté. Que ce soit la BCE ou la BNB, les autorités de supervision se sont inquiétées à plusieurs reprises des crédits dont la quotité dépasse les 90%. Elles demandent dès lors aux banques un matelas de fonds propres supplémentaires pour couvrir les crédits dont la quotité est supérieure à 80%, de manière à les inciter à la prudence.

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L’obstacle n’est cependant pas rédhibitoire. Lors de l’achat de leur maison il y a trois ans, Kimberley et Benoît ont emprunté la totalité de la somme d’achat, soit 180.000 euros, assortis d’un prêt travaux de 50.000 euros aux mêmes conditions. Au total, même s’il s’agit de deux prêts différents stricto sensu, la quotité s’élève donc à 128%.

"Nous n’avons pas rencontré de difficultés particulières pour l’obtenir, explique Benoît. À partir du moment où nous pouvions nous acquitter des frais de notaire et où nous étions tous les deux employés avec un contrat à durée indéterminée, les choses se sont passées assez facilement. Nous avons tenté de faire jouer la concurrence, et nous avons ensuite choisi la meilleure offre", précisant que les deux prêts (hypothécaire et travaux) sont remboursés via un versement unique.

Capacité de remboursement

Une exception? Pas forcément. "C’est que toutes les autres conditions étaient remplies, juge un manager crédit d’un autre établissement. Notre banque se concentre en premier lieu sur la ‘repayment capacity’. Nous regardons dès lors si le montant emprunté n’est pas trop important en fonction des revenus, si l’emprunteur n’est pas déjà endetté et, dans l’affirmative, à quelle hauteur et avec quel type de crédit."

De manière générale, il est recommandé de ne pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus au remboursement de son crédit hypothécaire. BNP Paribas Fortis a ainsi pris des mesures qu’elle regroupe sous le vocable de "crédit responsable". Par celles-ci, la banque affirme vouloir protéger ses clients lorsque ceux-ci seraient potentiellement amenés à vivre une période difficile. "Il est important d’éviter à nos clients d’emprunter à long terme tout en se retrouvant au maximum de leur capacité de remboursement et qu’il n’y ait plus de marge de sécurité, explique Valéry Halloy, porte-parole de l’établissement. Quitte même à devoir reporter un projet afin de constituer un apport plus important pour l’acquisition d’un bien."

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Mais ici aussi, tout est relatif. "Prenons l’exemple d’un candidat acquéreur qui touche 50.000 euros par mois, tempère un autre banquier. S’il nous sollicite pour un prêt qui lui coûtera 25.000 euros par mois, soit plus de la moitié de ses rentrées, nous n’avons pas de raison de le lui refuser, car il pourra très bien vivre avec les 25.000 euros par mois restants."

Les conditions sont plus strictes pour un candidat acquéreur qui souhaite réaliser un investissement via l’achat d’un bien qu’il entend mettre en location. C’est ce que l’on appelle le "buy to let". Les banques sont plus conciliantes sur l’achat du bien dans lequel l’emprunteur va vivre pour une bonne raison. "Si leur situation se dégrade, les propriétaires travailleront toujours plus dur pour leur propre logement que pour un éventuel immeuble de rapport", tranche une banquière.

Un nouvel élément entre en considération, à la fois pour le pricing et pour l’évaluation du risque. Il s’agit de la certification de la performance énergétique des bâtiments (PEB). "Un acheteur aux moyens limités pourrait être tenté de se rabattre sur un logement dont la certification est classée G. Imaginons qu’un nouveau gouvernement vienne ensuite imposer des normes plus strictes, comment le propriétaire pourrait-il respecter celles-ci?", prend en exemple un expert de l’octroi de crédits. Le risque s’avère dans ce cas plus élevé.

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Pas de révolution

La plupart des établissements se refusent à communiquer le nombre de défauts de paiement auxquels ils doivent faire face, mais tous indiquent qu’il est très faible. "Le coût du risque se calcule en points de base", affirme un premier banquier. BNP Paribas Fortis précise que son taux de défaut de paiement de plus de trois mois atteint 0,12%, ajoutant qu’il s’agit de la meilleure performance du marché.

Les banques belges semblent bien maîtriser le risque sur ce marché, et toutes l’assurent: elles suivent scrupuleusement les recommandations de la BNB, et continueront à le faire après la salve de mesures annoncées ce vendredi. Personne ne semble cependant attendre une révolution qui frapperait de plein fouet les primo-acquéreurs. Le regard se tournait davantage sur le "buy to let"…