Les bureaux toujours en tête de gondole des investisseurs immobiliers

Le conseil en immobilier CBRE n’a pas tardé à prendre le pouls du marché en ce début d’année où le baromètre s’affole. Et le constat général, au terme d’une enquête détaillée menée auprès d’une cinquantaine d’investisseurs belges et internationaux de taille, est plutôt rassurant.

Pour l’année en cours en effet, les perspectives d’investissement global devraient rester soutenues sur le marché belge et atteindre la barre des 9 milliards d’euros, un nouveau plafond. 83% des participants se positionnant à l’achat et 17% à la vente.

"En 2020, le stock d’argent (liquidités) au niveau américain a presque doublé, pour culminer à 7 trilliards de dollars. De ce fait, même si la part relative par actif en portefeuille reste constante, les grands investisseurs placent toujours davantage d’argent dans l'immobilier", précise Alexander van Ravels, à la tête du département Investissement chez CBRE Belux.

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Le bureau largement plébiscité

Autre surprise rassurante pour le secteur: malgré les effets de la pandémie et l’absence prolongée d’une bonne partie du personnel en entreprise, les immeubles de bureaux restent le produit préféré des investisseurs. Ceux-ci envisagent d’y dépenser pas moins de 4 milliards d’euros cette année, pour 4,8 milliards l’an dernier.

"La Belgique fait ici figure d’exception. Ailleurs en Europe, tous les marchés ou presque voient le volume d’investissement dans les bureaux baisser de 30 à 35%. Cela s’explique par le fait que les institutionnels (fonds de pension, assureurs, etc.) recherchent des baux long terme (18 ans) liés à l’inflation – une constante en Belgique – si possible négociés avec des occupants publics, ce qui représente encore 45% du marché locatif dans notre pays", indique Alexander van Ravels. Il ajoute que les rendements offerts restent en outre supérieurs à Bruxelles par rapport aux autres capitales européennes.

Le résidentiel a toujours la cote

A contrario, le segment commercial est massivement boudé: une majorité d’investisseurs tancent négativement les centres commerciaux et les rues commerçantes, devenues trop chères et trop peu recherchées par les locataires pour l’instant (voir tableau ci-dessous).

"Concernant le résidentiel, les paramètres attractifs sont déjà connus: avec la montée en puissance de l’habitat urbain groupé et la perte d’intérêt de la notion de propriété aux yeux d’une part croissante de la population, la demande restera soutenue. En outre, pour l’acheteur institutionnel, le résidentiel offre encore de belles perspectives de plus-value à la revente et ses rendements nets – de 3.25 à 3.5% - rivalisent désormais avec d’autres classes d’actifs dont la revente est devenue bien plus hypothétique", précise l’expert.

Diversification généralisée

Outre la diversification, une autre tendance se dégage de l’étude menée par CBRE: les investisseurs se concentrent sur des actifs de plus en plus spécifiques, à valeur ajoutée voire opportunistes, faute d’avoir une offre sécurisée suffisante sur le marché.

"Vu le climat actuel d’incertitude, une majorité des sondés veut réduire le risque au maximum. Mais avec la baisse des rendements sur les actifs les mieux localisés – donc les plus chers –, une part croissante (31%) est prête à prendre davantage de risques financiers, notamment en signant avec des promoteurs des contrats d’acquisition bien en amont de la livraison provisoire."

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Des contrats "vaccinés"

On ajoutera encore que la plupart des acteurs interrogés assurent vouloir fidéliser les relations avec les occupants ou sécuriser les contrats avec ces derniers. L’impact de la pandémie aura de profonds effets sur le marché de l’immobilier parce que les fondamentaux des utilisateurs finaux ont été fortement secoués par la crise, sans qu’on sache encore comment chaque segment va revoir ces fondamentaux.

"Des clauses spécifiques ne manqueront pas d’être insérées dans les futurs contrats locatifs. Pour le bureau par exemple, quel type de contrat seront prêts à signer les futurs grands occupants? Et quelles marges de flexibilité sera prêt à leur offrir le propriétaire pour les fidéliser?", insiste Alexander van Ravels.