Ces dernières années, les amateurs de garages ont eu tendance à se bousculer au portillon. Si l’investissement reste intéressant, le choix de l’emplacement est cependant plus que jamais déterminant et certaines précautions s’imposent, même si tout paraît simple.
On peut dire que l’investissement en garages est plutôt un bon plan. En tout cas, il l’était jusqu’ici. Car si l’on en croit Eric Verlinden, CEO de Trevi, cela pourrait évoluer. "L’investisseur en immobilier recherche deux choses: du rendement et, plus encore qu’avant, la possibilité de réaliser une plus-value à terme", souligne-t-il. Or, sur ce deuxième aspect, il avoue avoir quelques réserves s’agissant des garages. "Dans les grands centres urbains, pas seulement à Bruxelles centre mais aussi à Gand, Hasselt ou Namur, on observe une tendance très nette à la diminution de la ‘consommation’ de garages. L’utilisation de la voiture est en baisse, les gens achètent donc moins de garages."
Les plus jeunes sont en effet adeptes des voitures partagées et de la multimodalité en général. Et de plus en plus de ménages se contentent d’une seule voiture. Certes, mais n’annonce-t-on pas une limitation du nombre de places de parking en voirie? "Je ne suis pas certain que baser sa politique d’acquisition sur cette hypothèse soit payant, ni que c’est à ces endroits qu’on dégagera forcément les plus belles plus-values", assène-t-il. En tout cas, "je constate qu’actuellement, le garage n’est pas le bien qui se vend le plus facilement, comparé à un appartement par exemple. Avant, nous étions à 1 pour 1 en moyenne: on vendait un appartement, on vendait un garage. Là on est à 0,7 et je pense que d’ici un an ou deux, on tombera à 0,6, voire 0,55. Je ne parle pas d’un cas particulier dans une promotion spécifique, mais d’une tendance générale, de fond. C’est un élément à prendre en considération, je pense."
- Si vous êtes propriétaire d’un garage, s’agissant d’un bien immobilier, vous paierez le précompte immobilier.
- Vous devrez indiquer le revenu cadastral (RC) dans votre déclaration fiscale, que le garage soit loué ou non. Si le locataire est un particulier, vous serez imposé sur le RC indexé majoré de 40%. Si le locataire est une personne morale ou une personne physique qui déduit le loyer dans ses frais professionnels, vous devrez déclarer les loyers perçus dont le fisc déduit un forfait de 40% au titre de charges.
- Les intérêts d’un emprunt contracté pour l’achat d’un garage sont déductibles.
- En cas de revente du bien dans les 5 ans, un impôt de 16,5% (+ additionnels communaux) sur la plus-value réalisée sera dû.
Message bien reçu. Mais certaines zones n’échappent-elles pas à cette tendance? Une chose est sûre, "là où l’immobilier est le plus cher, la ‘consommation’ de garages restera plus active". Comme à Knokke, où le prix d’un garage atteint un pic, à 57.700 euros en moyenne, selon des chiffres publiés en août par Fednot. "L’acheteur d’un appartement à 1,5 million d’euros ne rechignera évidemment pas à payer 50.000, voire 70.000, euros pour profiter du confort d’un garage, observe Eric Verlinden. Par contre, le raisonnement de celui qui achète un appartement de 200.000 euros sera tout différent… 20.000 à 25.000 euros de plus pour un garage, c’est 10 à 12% du prix de son acquisition." Nombreux sont ceux qui y renoncent. Et c’est ainsi que beaucoup de parkings restent invendus dans de nombreuses promotions neuves.
Si vous envisagez d’investir dans un garage, "privilégiez donc une zone où le pouvoir d’achat est élevé", conseille le CEO de Trevi Group.
Les atouts du garage
Pour l’investisseur, un box de garage ou un emplacement de parking bien situé, c’est la perspective d’un revenu complémentaire stable et accessible à petit budget. Autres atouts non négligeables, la charge administrative et les démarches sont limitées. "Ni PEB ni contrôle de conformité de l’installation électrique, visites faciles, pas d’état des lieux, coûts d’entretien très limités", résume Gilles Tijtgat, consultant juridique spécialisé dans l’immobilier (Legisconsult). Un parking se (re) loue en outre facilement et le risque de mauvais payeurs est limité.
Si tout cela paraît simple et très attractif, il y a quand même quelques précautions à prendre, souligne ce spécialiste.
Points d’attention dans une copropriété
Si vous achetez un garage qui fait partie d’un immeuble, lisez attentivement le règlement de copropriété et l’acte de base. "En principe, la contribution à la copropriété est proportionnelle à l’utilisation. Dans le cas d’un garage, elle est donc théoriquement limitée à sa plus simple expression, mais on ne peut jamais totalement exclure que le propriétaire du garage doive contribuer aux frais d’ascenseur, par exemple. Un règlement de copropriété peut également interdire la location à des personnes extérieures, son utilisation pour certaines activités ou le stockage de certains objets ou produits sans que la copropriété en soit avertie ou ait donné son aval. Notez également que certains règlements prévoient un droit de préemption des copropriétaires sur la vente des garages…" A vérifier, donc!
"Dans le cas d’un garage dans une copropriété, on ne peut jamais totalement exclure que le propriétaire du garage doive contribuer aux frais d’ascenseur, par exemple".
La location d’un garage n’entre pas dans le champ d’application de la loi sur les baux d’habitation. Il s’agit d’un bail de droit commun qui laisse énormément de liberté pour imposer ses conditions en matière de durée, de résiliation anticipée, d’interdictions éventuelles (ce qui peut être stocké dans le garage, par exemple), etc. "Très souvent, les parties n’ont carrément pas prévu de bail. En cas de conflit, dans le meilleur cas, on dispose d’une quittance de loyer. Ce que les gens ignorent, c’est qu’on est alors dans le cadre d’un bail verbal, à durée indéterminée, qui peut être résilié tous les mois par chacune des parties", explique Gilles Tijtgat. Ça, c’est pour les aspects purement civils.
Tout bailleur de garage est en effet tenu de demander son assujettissement à la TVA, "ce qu’évidemment personne ne fait", ironise le juriste, qui invite quand même à la prudence car, selon lui, "l’engouement pour les garages pourrait bien réveiller un jour l’administration fiscale…." Notez que le bailleur n’est pas tenu de reporter la TVA sur le loyer s’il n’atteint pas un chiffre d’affaires annuel de 25.000 euros.
Enfin, le bail doit être enregistré, et l’enregistrement est payant (0,2% du loyer). "Cela non plus, quasi personne ne le fait", constate Gilles Tijtgat, soulignant que "cela aussi représente une manne potentielle pour l’administration fiscale si des contrôles devaient être effectués".
D’où ce conseil, pour terminer. "Rédigez un contrat en bonne et due forme. Vous fixerez ainsi ce qui peut être fait ou non dans le garage, vous limiterez les risques fiscaux et vous serez en règle au niveau administratif."
