A partir du moment où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes imposé de deux manières. D’une part via le précompte immobilier annuel et, de l’autre, via votre déclaration d’impôts car vos revenus immobiliers s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés au taux de votre revenu marginal, c’est-à-dire maximum 50% (majorés des additionnels communaux).
Il est toutefois possible de faire baisser cette deuxième facture fiscale grâce à l’endettement ou plus concrètement grâce aux intérêts d’un emprunt que vous avez contracté pour financer l’acquisition, la rénovation ou la construction d’un bien immobilier. Ces intérêts sont en effet déductibles à hauteur de l’ensemble des revenus immobiliers que vous déclarez. Il est donc possible de réduire, voire de supprimer totalement l’impact fiscal généré par vos biens immobiliers sur votre déclaration grâce à un emprunt (au titre de la déduction ordinaire d’intérêts).
Base imposable
Comment sont calculés vos revenus immobiliers? Les revenus immobiliers proviennent des maisons, appartements, terrains (etc.) dont vous êtes propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier. Ils sont déterminés sur la base du revenu cadastral (R.C.) du bien ou des loyers réels.
Concrètement:
- Votre habitation principale est dans la plupart des cas exonérée d’impôts.
- Le bien que vous louez à une personne physique qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle OU le bien que vous ne louez pas est imposé sur la base du RC indexé et majoré de 40%.
- Le bien que vous louez à un particulier qui l’affecte à son activité professionnelle OU le bien que vous louez à une personne morale est imposé sur la base des loyers réellement perçus, diminués des charges forfaitaires de 40% (ce montant ne peut pas être inférieur au RC indexé et majoré de 40%).
- Vos biens à l’étranger sont imposés sur la base de leur valeur locative brute s’ils ne sont pas loués et sur base des loyers réellement perçus s’ils sont loués.
Tous ces RC et/ou loyers additionnés forment vos revenus immobiliers, qui sont donc taxés au taux marginal.
Intérêts déductibles
De ce total, vous pouvez déduire le paiement des intérêts d’un emprunt contracté dans le but d’acheter, rénover ou construire l’un de ces biens immobiliers. Qu’ils se rapportent à un seul bien n’a pas d’importance, car le code des impôts précise que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l’ensemble des revenus immobiliers.
En clair, si vous payez par exemple 500 euros par mois d’intérêts (soit 6.000 euros par an) pour un crédit bullet qui vous a servi à financer l’acquisition d’une maison de rapport et que l’ensemble de vos revenus immobiliers (maison de rapport et résidence secondaire par exemple, votre résidence principale étant exonérée) atteint 7.000 euros, alors vous ne serez imposé que sur un montant de 1.000 euros. Au total, vous ne paierez donc que 500 euros d’impôts sur vos propriétés immobilières (à un taux de 50%), là où elles vous auraient coûté 3.500 euros d’impôts si vous n’aviez pas de crédit.
Quels emprunts ?
A quelles conditions les intérêts sont-ils déductibles?
- Le type de crédit n’a pas d’importance, vous devez juste pouvoir prouver qu’il a un lien avec l’un de vos biens immobiliers. Il peut donc s’agir d’un crédit hypothécaire ou d’un prêt à tempérament (à but immobilier ou non). Vous pouvez donc par exemple déduire les intérêts que vous avez payé pour rembourser un prêt à la consommation, pour peu que les fonds libérés l’étaient bien à destination immobilière.
- Le fait que vous bénéficiiez/ou pas d’une réduction d’impôts relative au crédit hypothécaire que vous avez contracté pour financer ou rénover votre habitation propre ne change rien à la déduction des intérêts ordinaires.
