Le revenu cadastral (R.C.) d’une habitation est généralement révisé à l’occasion d’une rénovation qui augmente la surface habitable ou le confort du bien. Cette révision n’est pas toujours la conséquence d’une demande de permis d’urbanisme. "Parfois, nous agissons sur base d’informations que nous recevons des communes qui nous interrogent sur la nécessité de réviser le revenu cadastral d’une habitation", explique Francis Adyns, porte-parole du SPF Finances.
Certaines administrations communales contrôlent systématiquement l’état des logements, mais d’autres hésitent à taxer plus lourdement leurs résidents.
Ces cinq dernières années, le nombre de révisions concernait environ 45.000 logements par an, même si la tendance affichait une légère baisse depuis 2015. En 2018, le cadastre a revu 41.201 revenus cadastraux. D’après le SPF Finances, ce chiffre s’explique par les modifications intervenues dans les échanges de données entre les communes et le SPF Finances. "Nous avons mis en place une nouvelle procédure, ce qui explique en partie les fluctuations de ces dernières années", poursuit Adyns.
La baisse du nombre de projets de rénovation exigeant un permis d’urbanisme joue également un rôle. En 2017, ce nombre a baissé en Flandre, partiellement compensée par la hausse observée en Wallonie.
Demande spontanée
Certaines communes transmettent de leur propre initiative les informations concernant les modifications apportées aux logements à l’administration du cadastre. "Sur base du cadastre, l’administration communale peut par exemple identifier les habitations ne disposant d’aucun confort. Elle peut ensuite décider d’effectuer un contrôle sur place pour vérifier si le logement a entre-temps subi des modifications. Dans certains cas, cette sélection se fait en combinaison avec d’autres critères, comme le prix de vente de l’habitation, sa catégorie ou la date de la dernière révision."
Toutes les communes ne sont pas aussi proactives. "Certaines administrations communales contrôlent systématiquement l’état des logements, mais d’autres hésitent à taxer plus lourdement leurs résidents. Dans ces communes, les révisions n’ont lieu qu’après une demande de permis d’urbanisme ou un contrôle de l’administration fédérale."
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Après la fin des travaux de construction ou de rénovation, le propriétaire dispose de 30 jours pour la notifier au bureau de contrôle du cadastre. Dans le cas contraire, il s’expose à une amende administrative ou pénale. Le (nouveau) revenu cadastral est ensuite fixé. Lors d’une révision du R.C., tous les facteurs ayant un impact sur la valeur locative sont réévalués sur base des éléments pris en compte en 1975, l’année de la dernière péréquation cadastrale. Certains critères pertinents aujourd’hui, comme l’isolation, n’existaient pas en 1975 et ne sont donc pas pris en considération.
Impôts
Le revenu cadastral de l’immobilier résidentiel belge est encore calculé sur base de sa valeur locative en 1975, ce qui le rend obsolète pour la plupart des logements. Deux facteurs sont susceptibles de l’influencer. Tout d’abord, les caractéristiques matérielles du logement. Il s’agit entre autres du type d’habitation, de la surface habitable, du nombre de pièces, de la présence d’un garage, d’une cave, etc. Ensuite, le logement est-il facilement accessible? Est-il situé le long d’une route très fréquentée? Deux maisons situées dans une même rue peuvent avoir des revenus cadastraux très différents. Les investissements destinés à économiser l’énergie n’ont aucun impact sur le revenu cadastral.
Le R.C. représente la base du calcul de l’impôt de l’immobilier résidentiel. Pour l’habitation familiale, la taxe est perçue via le précompte immobilier qui est dû chaque année. Si un propriétaire possède une seconde habitation louée à des particuliers, il ne sera pas uniquement taxé sur base du précompte immobilier, mais également via la case portant sur les revenus locatifs fictifs dans sa déclaration fiscale.
