Quand les bureaux deviennent appartements

Voici quelques années, plusieurs millions de mètres carrés de bureaux étaient inoccupés dans notre pays. Ces espaces sont désormais transformés en unités de logement à un rythme soutenu. En particulier à Bruxelles, centre historique du marché des bureaux. Marc Dillen, directeur général de la Confédération flamande de la construction, voit trois explications à ce phénomène: "La population bruxelloise ne cesse d’augmenter, entraînant avec elle la demande d’unités de logement. Ensuite, un grand nombre d’espaces de bureaux plus anciens ne répondent plus aux exigences modernes. Enfin, certaines structures fuient Bruxelles afin d’échapper aux problèmes de mobilité de notre capitale."

En raison de la demande accrue de bureaux, les transformations de complexes en unités de logement sont moins nombreuses en Flandre, poursuit Marc Dillen. "Nous y observons surtout une tendance à la construction de nouveaux bureaux à proximité des sorties d’autoroute et des gares. En Flandre, ce sont plutôt les espaces commerciaux vides qui sont transformés en logements."

Trop peu de logements

L’inoccupation d’un immeuble pendant une longue période a un effet sur l’équilibre urbain et la viabilité de la ville, analyse Nathalie Renneboog, directrice Programmation, Budget et études et Rénovation urbaine chez citydev.brussels. "La transformation d’immeubles vides en logements répond à un besoin. Entre 1970 et 2005, on a construit beaucoup trop peu de logements à Bruxelles. De plus, de tels projets de rénovation apportent un mix sain dans des quartiers auparavant monofonctionnels. La transformation de bureaux en écoles, en campus de soins, en hôtels, etc., s’inscrit dans cette stratégie."

Accélération

Entre 1997 et 2010, quelque 526.666 m² de bureaux ont été transformés en Région de Bruxelles-Capitale, essentiellement en unités de logement (62%), peut-on lire dans Gisteren Kantoren, Vandaag Woningen ("hier des bureaux, aujourd’hui des logements"), un livre de Christian Lasserre, Anders Böhlke, Pierre Laconte et Béatrice Dooreman.

Cette tendance prend de l’ampleur, poursuit Nathalie Renneboog. "Selon nos derniers chiffres, citydev, en collaboration avec la Région de Bruxelles-Capitale, a transformé 390.000 m² de bureaux entre 2012 et 2015. Environ 75% de ces bureaux sont devenus des logements. La majeure partie de ces rénovations ont eu lieu dans les quartiers administratifs. On y remarque donc une accélération claire."

Défis techniques

N’importe quel immeuble de bureaux inoccupé ne peut être transformé en logement, prévient cependant Marc Dillen. Les caractéristiques techniques jouent ici un rôle crucial. "L’état de l’immeuble justifie-t-il de le conserver, ou serait-il plus judicieux de l’abattre et d’en bâtir un nouveau? Dans la pratique, cela dépend en grande partie de l’architecture et des matériaux utilisés. La transformation d’un étage de bureaux en un loft peut paraître trendy, mais ce dernier devra satisfaire aux exigences énergétiques contemporaines."

La hauteur sous plafond doit par exemple fluctuer aux alentours de 2,7 mètres, chiffre Nathalie Renneboog. "C’est souvent un problème pour les immeubles construits après les années 70. C’est pourquoi je plaide pour une conception fonctionnellement neutre des nouveaux immeubles. Il sera ainsi possible d’en modifier la destination sans interventions ultérieures de grande ampleur."