Les loyers ne suivent pas les prix à l'achat des logements

La pression vécue sur le marché résidentiel locatif est comparable à celle enregistrée sur le marché acquisitif: l'arriéré accumulé par le premier confinement du printemps dernier n'a pas encore pu être résorbé et a entraîné des listes d'attente de candidats locataires.

Résultat direct, vu la pression de la demande: les loyers ont augmenté de plus de 2% en Flandre malgré la crise, et davantage encore en Brabant flamand. À Bruxelles, les évolutions varient très différemment selon la commune. Mais ce sont clairement les loyers les plus bas qui sont mis sous pression à la hausse, surtout dans les communes les plus abordables de l’ouest de la capitale.

Pour Kristophe Thijs, en charge de la communication chez CIB Vlaanderen, si ces corrections de prix mettront du temps à se faire sentir sur les baux déjà en cours, la pression de la demande est palpable: "Nous recevons le même écho de la part de toutes les agences immobilières, qui s’inquiètent de savoir si l’offre suivra sans pousser davantage les prix à la hausse par endroits. En termes de nombre de baux locatifs, nous n'avons certainement pas rattrapé tout l'arriéré du printemps dernier, que nous évaluons à -17% pour la Flandre et Bruxelles".

Corrections ciblées à Bruxelles

En 2019, les loyers bruxellois avaient globalement augmenté de 6%. En 2020, la hausse moyenne s’est limitée à 1%. Cette hausse modérée semble toujours être l’effet décalé du confinement de mars dernier et se ferait surtout sentir sur les loyers les plus élevés. "Nous soupçonnons qu'au premier trimestre 2020 – et certainement pendant le lockdown – les loyers des expatriés, des diplomates et plus globalement ceux du segment moyen et supérieur ont chuté de manière plus sensible que les loyers les plus bas", risque Pieter Decelle (CIB Vlaanderen).

Cette hypothèse est vérifiée par les évolutions différentes notifiées selon le type de bien et les communes visées (voir tableau). Ainsi, dans les communes les plus chères, les loyers se sont plutôt stabilisés l’an dernier. À Uccle, Auderghem, Etterbeek ou Bruxelles-Ville, ils se sont même légèrement tassés.

Elle est également corroborée par Eric Verlinden (Trevi): "La réalité de terrain bruxelloise est complexe. Dans le segment de marché le moins cher, nous avons constaté des augmentations de loyer de 7 à 8% par an l'an dernier. Trop peu de maisons sont proposées dans ce segment de marché, ville de nombreux habitants aux revenus modestes. Dans le segment moyen, la hausse des prix a été limitée à 2-3%. Nous avons même enregistré des baisses de prix sur le segment supérieur".

Rendements locatifs sous pression

Les loyers augmentent en moyenne davantage que l'inflation; mais ils ne suivraient toutefois pas les hausses de prix à l’acquisition, surtout celles enregistrées sur le segment le moins cher, encore plus fortes. Une situation qui provoque par endroit ou par projet une pression sur les rendements locatifs nécessaires aux investisseurs particuliers pour rembourser leur prêt.

Pourtant, dans les communes les plus abordables et les plus populaires, les loyers moyens des appartements ont eu plutôt tendance à monter solidement sous la pression de la demande et le manque d’offres. La hausse la plus importante, +22% en un an, est enregistrée à Ganshoren. Mais des hausses significatives, en ligne avec celles mentionnées par Eric Verlinden, sont également recensées à Berchem-Sainte-Agathe, Jette, Molenbeek-Saint-Jean ou Koekelberg.

Bon an mal an, les écarts extrêmes entre les loyers les plus élevés et les moins élevés se réduisent donc progressivement dans la capitale, du moins pour le type de logement le plus comparable et le plus couru: l’appartement.