De nombreux commerces ont été forcés de fermer leurs portes en raison de la crise du coronavirus. Restaurants, cafés, coiffeurs et métiers de contact... les exploitants de ces lieux continuent malgré tout à devoir assumer leurs frais fixes, notamment le paiement de leur loyer. Dans ses différentes mesures de soutien aux secteurs concernés, le gouvernement n'est pas intervenu dans la relation contractuelle entre bailleur et locataire. Les obligations découlant du bail, dont le paiement du loyer, restent donc de mise. Dans ce contexte, la piste à privilégier est sans doute celle d'un effort partagé. Le bailleur a peu d'intérêt à ne pas chercher un arrangement, et à aller au procès si son locataire ne peut plus payer. Car si ce dernier tombe en faillite, ou même s’il devait être expulsé, le contexte économique n'est pas à lui trouver un remplaçant.
Le gouvernement prévoit désormais un coup de pouce fiscal pour les propriétaires qui acceptent de renoncer (partiellement) à leur loyer. C'est une manière d'encourager la recherche d'un terrain d'entente entre les deux parties, sans toutefois rien imposer.
L'avantage fiscal consiste en une réduction d'impôts (un crédit d'impôts pour les bailleurs en société) de 30% du montant du loyer auquel le propriétaire a renoncé (ou renoncera) pour les mois de mars, avril et/ou mai 2021. Le montant à prendre en considération pour la réduction d’impôt ne peut toutefois pas s’élever à plus de 5.000 euros par mois par contrat de bail, ni s’élever à plus de 45.000 euros par contribuable pour tous les contrats de bail confondus. S'il y a plusieurs bailleurs pour un même immeuble loué, alors cette limite de 5.000 euros doit être répartie entre les bailleurs. Voici les différentes conditions à respecter.
1/ Bail
La mesure ne s'applique que pour les biens immobiliers situés en Belgique. Comme le souligne Le Fiscologue, "il ne doit pas s'agir d'un loyer commercial, ni même d'une location au sens strict. La mise à disposition d'un bien immobilier via, par exemple, un contrat d'emphytéose ou un contrat de brasserie entre également en considération".
2/ Locataire
Le locataire à qui vous avez accordé une dispense de loyer doit être une personne physique qui exerce dans le bien visé son activité d'indépendant à titre principal, ou une petite société.
Son activité a fait l'objet d'une fermeture obligatoire suite aux mesures prises à partir du 12 mars 2020. Concernant les restaurants, "le fait que l'entreprise ait continué via la livraison de repas à emporter préparés dans l'immeuble n'empêche pas qu'une renonciation au loyer pour l'immeuble puisse entrer en considération pour les mesures", précise le Fiscologue, sur base de l'exposé des motifs. Attention, la fermeture ne peut pas avoir été consécutive à une sanction, par exemple un magasin qui a été forcé de fermer car il ne respectait pas les règles sanitaires.
Le locataire devait être en ordre de paiement pour la période pré-corona: il ne pouvait pas avoir de retard de loyer au 12 mars 2020. Et s'il s'agit d'une entreprise, elle ne pouvait pas être "en difficulté" au moment de la renonciation du loyer.
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3/ Propriétaire
Le propriétaire et le locataire, s'il s'agit de deux personnes physiques, ne peuvent pas avoir de lien familial étroit (époux, cohabitant légal ou de fait, enfant, parent, frère ou soeur).
Si le propriétaire, personne physique, met en location à une société, le propriétaire ne peut pas être dirigeant d'entreprise de cette société. "La même interdiction s'applique à son époux ou cohabitant légal ou de fait, ses enfants, ascendants et frères et soeurs (ou ceux de son époux, épouse ou cohabitant)", précise le Fiscologue.
4/ Dispense de loyer
Pour pouvoir profiter de la mesure, le propriétaire doit renoncer au loyer "volontairement et définitivement" pour les mois de mars, avril et/ou mai 2021. Attention, "la dispense de loyer relative à la partie du bien qui est mise à la disposition du dirigeant d'entreprise ou de la société-locataire n'est pas prise en considération", ajoute le Fiscologue.
Le propriétaire et le locataire doivent établir cette renonciation dans un contrat écrit, que le propriétaire devra remettre à l'administration fiscale avant le 15 juillet 2021.
5/ Disposition anti-abus
La loi est soumise à la disposition générale anti-abus du code des impôts sur le revenu. Comme le relève enfin le Fiscologue, "l'exposé des motifs signale comme situation inacceptable la renonciation au loyer qui, ensuite, serait compensée par une augmentation injustifiée du loyer".
