Imaginons que vous ayez une nouvelle maison en vue, et que l’ancienne n’ait pas encore trouvé acquéreur. Ou bien que vous ayez signé le compromis, mais que vous deviez attendre trois mois pour signer l’acte et percevoir le montant de la vente pour financer (en partie) votre nouvelle acquisition. Dans ce cas, un crédit-pont peut vous aider.
1. Taux plus élevé
Ce crédit à court terme vous donne une plus grande marge de manœuvre durant une période financièrement délicate. Dans la pratique, la banque vous avance le montant, et lorsque votre ancienne maison est vendue, vous remboursez l’emprunt. Ce service n’est bien entendu pas gratuit. Vous devez payer des intérêts sur la somme empruntée. Le taux d’intérêt est généralement un peu supérieur à ceux qui s’appliquent aux crédits hypothécaires classiques. Argenta facture par exemple 2,30% et BNP Paribas Fortis 3,75%. "Ce taux est toutefois négociable", explique Sébastien Degand, responsable des crédits chez BNP Paribas Fortis.
2. Décote sur la valeur de l’habitation à vendre
"C’est un peu plus risqué de conclure un crédit-pont lorsque la première habitation n’est pas encore vendue, car le prix de vente – et donc la plus-value éventuelle – n’est pas encore connu", explique John Romain d’Immotheker. C’est la raison pour laquelle les banques s’octroient une marge de sécurité. Elles appliquent une décote de 10 à 20% sur la valeur de l’habitation. Si celle-ci est estimée à 280.000 euros, les clients pourront donc emprunter un montant maximum oscillant entre 224.000 et 252.000 euros.
3. Bien évaluer sa capacité de financement
"Nous conseillons aux candidats de discuter de leur dossier en détail. Vu qu’un crédit-pont s’inscrit souvent dans un projet plus complexe, il est important de s’assurer que le client a correctement évalué ses besoins de financement et les coûts", explique Sebastien Degand.
En général, le crédit-pont n’est pas l’unique crédit en cours. Il faut donc s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de tout rembourser. Souvent, les clients ont encore un crédit hypothécaire en cours sur l’ancienne habitation, doivent au même moment souscrire un crédit hypothécaire pour le nouveau logement, et payer des intérêts du crédit-pont. En d’autres termes, un crédit-pont exige d’avoir les reins suffisamment solides au niveau financier.
4. Crédit à court terme
Un crédit-pont n’est généralement accordé qu’en combinaison avec un crédit hypothécaire classique. "De ce fait, un crédit-pont n’est en réalité qu’un ‘accessoire’. Il faut se montrer plus vigilant avec les conditions du crédit habitation que pour celles d’un crédit-pont, car elles engagent l’emprunteur sur le long terme", souligne John Romain. Un crédit-pont est un emprunt à court terme, dont la durée varie entre 12 et 36 mois. Il est donc rapidement clôturé, à la différence d’un crédit hypothécaire est un contrat à long terme, qui porte sur 15 à 30 ans. S’il faut se montrer vigilant sur les conditions du crédit-pont, il ne faut pas non plus perdre de vue l’ensemble de la situation.
5. Intérêts mensuels, trimestriels ou annuels
Pendant la durée d’un crédit-pont, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts. Argenta les perçoit sur base mensuelle, mais ce n’est pas le cas de toutes les banques. Chez BNP Paribas Fortis, ils sont perçus tous les trimestres, et chez KBC sur base annuelle. Le capital du crédit-pont doit généralement être remboursé lors de la vente du bien immobilier, et au plus tard à l’échéance. Aucune indemnité de remploi n’est due alors que c’est le cas si vous remboursez anticipativement un crédit hypothécaire ordinaire.
Les crédits-ponts ne peuvent normalement pas être prolongés. Si nécessaire, les clients peuvent souscrire un nouveau crédit-pont, mais aux conditions et aux taux du marché en vigueur, et avec de nouveaux frais de dossier. "Ces frais sont inférieurs à ceux d’un premier dossier: 250 euros au lieu de 300 euros", précise Sébastien Degand. En général, les contribuables ne bénéficient d’aucun avantage fiscal sur un crédit-pont.
En plus du crédit-pont, il faut tenir compte de la "commission d’engagement", c’est-à-dire des coûts que la banque facture sur le montant d’un emprunt hypothécaire (que vous avez conclu en même temps que le crédit-pont) que vous n’avez pas utilisé après un certain temps. Chez Argenta, les clients paient une provision de 0,10% par mois à partir du 7e mois. Chez BNP Paribas Fortis, ils paient 0,15% par mois après 12 mois. Quand cette commission est-elle due? Si par exemple, le client fait construire une nouvelle maison ou achète un bien sur plan. Sauf en cas d’achat d’un bien existant, les clients ne retirent pas immédiatement le montant total du crédit hypothécaire, mais paient l’entrepreneur ou le promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
