Un bien à rénover coûtera moins cher qu'une habitation neuve

26 février 2019 06:00

Mise à jour 03 avril 2019 14:00

Dans l’équation de la rénovation, le taux des droits d’enregistrement constitue un facteur essentiel. Un bien à rénover coûtera d’emblée moins cher, ce qui réduit d’autant le montant des droits d’enregistrement dont vous êtes redevable. Sans compter que les travaux de rénovation sont généralement soumis au taux de TVA de 6%.

On a coutume de dire qu’il est fiscalement plus intéressant d’acheter une habitation à rénover qu’une habitation – plus chère – dans laquelle il n’y a plus de travaux à effectuer, voire qu’une habitation neuve, soumise au régime TVA de 21%. Pourquoi? La plupart des travaux de rénovation sont soumis à un taux de TVA réduit à 6% (contre 21% habituellement) pour autant que votre habitation ait plus de 10 ans d’âge.

Parallèlement, lorsque vous achetez une habitation, vous êtes redevable de droits d’enregistrement calculés sur le montant payé. Ils s’élèvent à 6% en Flandre (pour une habitation propre et unique) et à 12,5% en Région bruxelloise et en Région wallonne, mais vous pouvez bénéficier de réductions sous conditions. Plus le prix d’achat est faible, moins les droits d’enregistrement seront donc élevés. D’où l’idée d’allouer une partie de votre budget à des travaux de rénovation, moins lourdement taxés. Sans oublier que vous bénéficiez dans certains cas d’un abattement sur les droits d’enregistrement.

Région de Bruxelles-Capitale

→ Abattement sur les 175.000 premiers euros

Les droits d’enregistrement représentent 12,5% du prix d’achat.

S’il s’agit de votre habitation propre (vous comptez vous y domicilier) et unique (vous n’en possédez pas d’autre au moment de l’acquisition), vous pouvez bénéficier d’un abattement sur les 175.000 premiers euros. Cela signifie que les 175.000 premiers euros du prix d’achat ne seront soumis à aucun droit d’enregistrement. Soit un gain fiscal de 21.875 euros. Ce qui dépasse les 175.000 euros donne lieu au paiement des droits d’enregistrement. Si le prix d’achat dépasse 500.000 euros, vous n’avez droit à aucun abattement.

Exemple

1. Marc et Sophie achètent un appartement moderne de 450.000 euros en Région de Bruxelles-Capitale. Il s’agit de leur habitation propre et unique.

Facture fiscale:

Droits d’enregistrement = (450.000-175.000) x 12,5% = 34.375 euros

2. Jean et Laure achètent un appartement plus vétuste de 350.000 euros dans le même immeuble. Il s’agit également de leur habitation propre et unique. Le montant des travaux s’élève à 94.000 euros HTVA.

Facture fiscale:

Droits d’enregistrement = (350.000-175.000) x 12,5% = 21.875 euros
TVA = 94.000 x 6% = 5.640 euros
Total = 27.515 euros

Conclusion:

Jean et Laure paieront 6.860 euros de taxes en moins que Marc et Sophie pour acquérir et rénover leur habitation.

Région wallonne

→ Abattement pour l’habitation propre et unique

Les droits d’enregistrement représentent 12,5% du prix d’achat.

Vous avez droit à un abattement s’il s’agit de l’acquisition de votre habitation propre et unique. Le montant de l’abattement est cependant bien moins élevé qu’en Région bruxelloise: il s’élève à 20.000 euros, ce qui représente un gain fiscal de 2.500 euros.

Bon à savoir

Lorsque vous héritez d’un bien immobilier ou en recevez un par donation et que vous vous engagez à réaliser des travaux économiseurs d’énergie, vous pouvez obtenir une réduction des droits de donation ou de succession. La Région wallonne a en effet adopté en septembre dernier une mesure visant à restituer les droits perçus à hauteur de 25% du montant des dépenses effectuées en vue d’économiser l’énergie dans l’habitation reçue par donation ou héritage, avec un maximum de 2.500 euros. Il faut pour cela que l’héritier ou le donataire établisse sa résidence principale dans l’habitation dans l’année suivant l’acte de donation ou de succession et qu’il y demeure pendant trois ans minimum.

Région flamande

→ Taux réduit à 7% pour l’habitation propre et unique

Le taux des droits d’enregistrement a été ramené à 7% pour l’acquisition de l’habitation propre et unique (10% dans les autres cas). Et si l’acquéreur s’engage en plus à rénover son habitation en profondeur sur le plan énergétique, il peut même profiter d’un taux réduit de droits d’enregistrement à 6%. Une telle rénovation suppose que vous remplaciez toutes les installations techniques (chauffage, air conditionné, aération) et que vous isoliez le toit et 75% des murs existants.

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