Ceux qui ont souscrit un emprunt hypothécaire à taux variable attendent probablement la prochaine révision de taux avec un pincement de cœur: le taux va-t-il baisser ou augmenter? C’est en effet le principal enjeu de la révision du taux. Malgré tout, les banques ne peuvent pas modifier librement les taux d’intérêt, car les règles en matière de taux variables sont définies par la loi.
"La révision du taux d’un emprunt hypothécaire à taux variable dépend de l’indice de référence du contrat", explique-t-on chez BNP Paribas Fortis. Chaque formule (par exemple révision annuelle, à cinq ans ou à dix ans) est basée sur un indice de référence différent. Ces indices sont calculés mensuellement par l’Agence Fédérale de la Dette et représentent un taux moyen basé sur différents certificats de trésorerie et obligations linéaires.
Il existe en tout dix indices de référence, exprimés par des lettres allant de A à J. L’indice A représente le taux moyen des certificats de trésorerie à 12 mois. Il sert de base pour les taux révisables à un an. L’indice B représente le taux moyen des obligations linéaires dont l’échéance résiduelle est de deux ans et est utilisé pour les taux variables révisables à deux ans, etc.
Plus bas historique
Tous ces indices évoluent autrement vu que des facteurs différents – susceptibles d’avoir un impact selon la durée de l’emprunt – entrent en jeu. Pour l’instant, ils présentent deux points communs: non seulement tous les indices sont négatifs, mais ils ont tous atteint leur plus bas historique.
"Ce record est en grande partie le résultat de la stratégie de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui a prolongé sa politique de taux négatifs pour stimuler l’économie et a réduit davantage encore des taux déjà négatifs", explique Leo De Roeck, de Crelan.
Tous les indices de référence qui servent de base pour les révisions ultérieures des taux ont atteint leur plus bas historique.
Ceux qui ont récemment souscrit un crédit hypothécaire à taux variable et dont la révision est pour bientôt pourraient voir leur taux baisser si l’indice de référence est inférieur à l’indice de départ. "Contractuellement, il est possible que le nouveau taux du client à la date de la révision tombe à 0%. Cela dépend notamment du taux initial et du niveau de l’indice de référence de départ. Mais seul un nombre limité de crédits est concerné", explique Sofie Spiessens, de KBC.
Malgré tout, les emprunteurs ne doivent pas rêver d’un taux négatif, qui impliquerait qu’une partie du capital ne doive pas être remboursée. En règle générale, les contrats de crédit prévoient que le taux ne peut pas être négatif.
De même, ceux qui sont sur le point de signer un nouvel emprunt hypothécaire ne doivent pas s’attendre à un taux zéro. "Pour les nouveaux crédits hypothécaires, le taux est déterminé par de nombreux facteurs, dont le risque de crédit. Il est donc impossible d’obtenir un taux zéro pour un emprunt hypothécaire", explique Sofie Spiessens.
Les candidats emprunteurs se trouvent aujourd’hui face à un dilemme: choisir un taux fixe – déjà très bas – ou opter pour un taux variable – encore plus bas – en espérant que la baisse se poursuivra à long terme. "Il est très difficile de prédire l’évolution des taux à cause du nombre élevé de facteurs entrant en jeu. Mais la récente baisse due à la politique de la BCE nous autorise à penser que la fin de la période de taux bas n’est pas pour demain. Avec la relance du programme de rachat d’obligations par la BCE, pour lequel aucune échéance n’a été fixée, il n’y a pour l’instant aucune raison de penser que les choses évolueront différemment", explique Valéry Halloy, de BNP Paribas Fortis.
Que rapporte un indice de référence plus bas?
Marie a souscrit en août 2014 un crédit hypothécaire à taux variable, révisable après cinq ans.
Taux de base de départ: 2% annuel (0,1625% mensuel)
Indice de référence de départ E (juillet 2014): 0,587% annuel (0,0488% mensuel)
Nouvel indice de référence E (juillet 2019): -0,443% annuel (-0,0370% mensuel)
Calcul du nouveau taux à partir d’août 2019: 0,1652% + (-0,0370% - 0,0488%) = 0,0794% mensuel
= 0,96% annuel
Appétit pour le risque
Les banques ne manqueront pas de souligner que le choix entre un taux fixe ou variable dépend davantage de l’appétit pour le risque de l’emprunteur que de l’environnement macroéconomique. Valéry Halloy: "Un taux variable peut baisser, mais aussi monter. Si le client ne peut vivre avec cette incertitude, il vaut mieux qu’il opte pour une formule à taux fixe."
Il faut cependant rappeler que la hausse éventuelle des taux variables est plafonnée par la loi. Quelle que soit la hausse de l’indice de référence, le taux de base pourra au maximum être multiplié par deux. Le potentiel de hausse est donc limité, en particulier compte tenu des taux bas actuels.
Certains emprunteurs essaient de trouver une voie médiane. C’est le cas chez Crelan avec la formule semi-variable 8/3/3, qui remporte un certain succès. Le taux reste fixe pendant les huit premières années et est ensuite révisable tous les trois ans.
"L’avantage pour le client, c’est qu’il peut profiter d’un taux plus bas pendant huit ans. Pendant cette période, il rembourse également une partie du capital. En cas de hausse des taux, elle ne s’appliquera que sur le capital résiduel. Pour les contrats à 15 ou 20 ans, une part importante du capital est déjà remboursée après huit ans, ce qui limite l’impact d’une hausse éventuelle du taux", explique Leo De Roeck.
