C’est la rentrée, et avec elle son lot de publicités pour les fournitures scolaires, pour les activités parascolaires, mais aussi... pour l’investissement dans les kots d’étudiants. Les projets de résidences étudiantes vendues à la découpe par les promoteurs se multiplient, promettant à l’investisseur un rendement élevé (6% brut en moyenne) pour un ticket d’entrée relativement faible, aux alentours de 115.000 euros. Certains opérateurs proposent aussi des rendements garantis de 3,5 à 4% pendant un certain nombre d’années. Dans ces résidences pensées à l’américaine, tout est centré sur le bien-être des étudiants: décoration soignée, salle de bain privative, service de nettoyage, salle de sport, espaces communs chaleureux, petit-déjeuner, buanderie, etc., ceci à proximité des écoles et universités et des transports en communs. Face à ces résidences, les petits kots aménagés dans des immeubles des années 1970 souffrent souvent difficilement la comparaison. Pour être concurrentiel face à ces kots de luxe, le kot à l’ancienne devra sans doute faire l’objet de rénovations et d’investissement dans certains équipements. Sans quoi le propriétaire sera peut-être obligé de revoir son loyer à la baisse pour se faire une place sur le marché désormais bien rempli des logements pour étudiants. Si l’investissement dans un kot, que ce soit dans le bâti existant ou dans un immeuble neuf, n’est pas à proscrire, voici cependant cinq risques que l’investisseur devrait évaluer avant le passage à l’acte.
1. L’offre et la demande
"Le jeu de la concurrence va s’exercer entre tous les acteurs avec en fin de compte, une pression sur les prix."
Il y a plusieurs années, un déséquilibre existait à certains endroits entre l’offre et la demande. Mais avec l’arrivée des gros opérateurs sur le marché du logement étudiant, l’offre semble actuellement rencontrer la demande ou s’en rapprocher très fort. Selon Nicolas Vincent, co-fondateur de la société de conseil à l’acquisition en immobilier BuyerSide, "les villes étudiantes sont chacune des micro-marchés. Mais de manière générale, l’offre semble s’équilibrer un peu partout avec la demande. Elle devient même un peu préoccupante à Delta (NDLR: un des campus de l’ULB), avec beaucoup de nouveaux bâtiments existants ou en construction. Je ne pousserais plus un investisseur par là-bas, vu le nombre de résidences étudiantes que l’on y trouve désormais".
2. La concurrence
Elle découle du point précédent. Si l’offre est suffisante, "le jeu de la concurrence va s’exercer entre les acteurs, avec en fin de compte, une pression sur les prix", poursuit-il. Qui dit pression sur les prix, dit naturellement pression sur le rendement, tant pour le propriétaire d’un kot dans une résidence que dans un immeuble ancien. D’autant plus que la concurrence ne vient pas seulement des résidences étudiantes. Le boom de la colocation, pour laquelle il existe désormais des baux spécifiques en Wallonie et à Bruxelles, est un exemple. Il est parfois moins cher de trouver une colocation sympa dans un appartement trois chambres que de prendre un kot...
3. Le nouveau bail étudiant
La Wallonie et la Région de Bruxelles-Capitale ont récemment introduit dans leur code du logement le bail étudiant. Comme le rappelle Adrian Devos, également associé chez BuyerSide, "le nouveau bail étudiant traduit la volonté du politique de donner davantage de souplesse à l’étudiant", notamment en ce qui concerne la rupture anticipée du bail . Cela crée davantage d’incertitude pour le propriétaire et l’éventuelle vacance locative engendrée par une rupture anticipée du bail et pèse directement sur le rendement. Ce problème ne se pose toutefois pas pour les produits d’investissement à rendement garanti.
4. Le rendement
Nicolas Vincent estime que, à 5.000 ou 6.000 euros en moyenne du mètre carré, "les résidences étudiantes vendues à la découpe aux particuliers sont relativement chères". En tout cas comparé au prix du marché pour des appartements. Parallèlement, le rendement, quand il est garanti, est serré. "Il se situe généralement entre 3,5 et 4% brut, alors que l’on vise du 4 à 4,5% sur des appartements classiques", explique-t-il.
David Katz, responsable de la division invest chez Trevi, ajoute qu’avec ce type de produits à rendement garanti, "l’investisseur se trouve en plein dans un risque de taux. Si les taux montent, et c’est la tendance qui devrait se dessiner, il se retrouve avec un produit qui lui rapporte moins que les taux du marché. Or, il ne pourra pas non plus compter sur une belle plus-value".
S’il opte pour un (ou des) kot(s) dans un immeuble existant, "il pourra espérer un rendement de 5% net, s’il fait tout lui-même. Or, la gestion d’un kot représente un travail conséquent, étant donné la rotation plus fréquente et l’usure plus rapide".
5. L’immobilier géré
Pour l’achat d’un kot à la découpe dans une résidence, tout est question de la confiance en l’exploitant et de la manière dont il va gérer les lieux (et en maintenir la qualité sur la durée). Comme dans tout l’immobilier "géré" (les résidences- services pour seniors ou les centres de vacances sont un autre exemple), la question est de savoir si l’opérateur continuera à investir correctement dans la résidence pendant qu’il est aux commandes. Il n’est pas exclu que dans 10-15 ans, les copropriétaires doivent consentir des dépenses importantes de rénovation, qui viendront grignoter le rendement qu’ils ont obtenu toutes les années précédentes.
Par ailleurs, dans une copropriété à 20 ou 30 personnes, il est parfois difficile de tomber d’accord sur les investissements à réaliser dans les parties communes. "Souvent, tout est beau sur le papier pendant les dix premières années, mais que se passera-t-il quand il faudra consentir des frais importants pour maintenir la qualité de la résidence? Si tout le monde n’est pas d’accord? Et quid si l’exploitant s’en va? ", souligne encore Nicolas Vincent. Selon David Katz, le risque de copropriété et l’attention à apporter au futur du bien "post gestion" sont également des paramètres importants à prendre en considération pour l’investisseur.
