Le décret modifie certains points du bail destiné à la résidence principale et introduit deux nouveautés: le bail étudiant et le bail de colocation. Ces trois types de baux font désormais partie de la catégorie plus générale des baux d’habitation. La Région de Bruxelles-Capitale a également introduit de nouvelles règles en matière de bail, souvent similaires, suite au transfert de cette compétence autrefois fédérale, tandis que le décret flamand entrera en vigueur en 2019. Voilà pour le cadre.
"Le bail pour la colocation est une avancée pour le propriétaire. Jusqu’ici, c’était le flou total."
Intéressons-nous maintenant à la question que tout propriétaire bailleur d’un bien en Wallonie se pose sans doute: ce décret va-t-il lui faciliter la vie ou lui rendre les choses plus compliquées? Selon Julien Lecler, avocat spécialisé en immobilier auprès du cabinet Loyens & Loeff, "l’évolution de la législation, qui ne collait plus toujours à la réalité, est positive tant pour le propriétaire que pour le locataire. Les modifications apportées au bail de résidence principale sont plutôt balancées. Le bail de colocation est une réelle avancée pour le propriétaire. En revanche, le bail étudiant cherche davantage à protéger le locataire", estime-t-il. Même si cela reste parfois une question de point de vue, nous avons tenté de classer les nouveautés en points "positifs" et "négatifs" du point de vue du propriétaire bailleur.
Les "plus"
Garanties supplémentaires
Vous avez désormais le droit de demander au candidat locataire la preuve de paiement de ses trois derniers loyers. "Le principe du libre choix du locataire reste, mais ce principe est tempéré par l’interdiction de choisir son locataire de manière discriminatoire", explique Julien Lecler. Le législateur a ainsi établi une liste précise des renseignements "autorisés": identité du candidat, état civil, adresse, composition du ménage, montant des ressources financières (avec les justificatifs éventuels) et preuve de paiement des trois derniers loyers.
Réparations et entretien
Le gouvernement wallon doit sortir une liste exemplative (donc pas exhaustive) des travaux de réparation et d’entretien qui sont à charge du bailleur et de ceux qui sont à la charge du locataire. Elle sera inspirée du modèle bruxellois déjà sorti. Cette liste devrait permettre de résoudre plus rapidement des différends entre propriétaire et locataire. "C’est surtout pour le propriétaire qu’elle sera utile, étant donné que dans la pratique, c’est lui qui se retrouve parfois avec des biens détériorés en fin de bail et qui doit aller en justice pour obtenir réparation", poursuit l’avocat.
rétroactif
La nouvelle législation est applicable rétroactivement à tous les contrats conclus avant le 1er septembre 2018, à l’exception des dispositions suivantes:
- l’obligation d’avoir un contrat écrit; l’obligation du locataire de contracter une assurance incendie et de prouver le paiement de la prime annuelle;
- le nouveau régime du bail de courte durée;
- les nouveaux régimes de colocation et de kot.
Les autres dispositions, comme celles concernant les travaux économiseurs d’énergie, la résiliation en cas de décès ou encore la non-application de l’indexation si le bail n’est pas enregistré s’appliquent aux baux existants.
Assurance incendie
La plupart du temps, le bail précise que le preneur doit contracter une assurance incendie qui couvre le contenu du bien. A présent, cette obligation fait partie de la loi. "Le propriétaire pourra désormais exiger la preuve du paiement de la prime d’assurance incendie avant l’entrée dans les lieux du locataire, et chaque année ensuite", précise-t-il.
Travaux économiseurs d’énergie
Auparavant, vous pouviez réaliser des travaux dans votre bien sans l’accord de votre locataire pour autant qu’il s’agisse de travaux urgents. Désormais, vous pouvez également décider d’effectuer des travaux visant à économiser l’énergie sans l’accord de votre locataire. Toutefois, si les travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut vous réclamer une réduction de loyer.
Résiliation en cas de décès
En cas de décès de votre locataire, le bail sera considéré comme résilié de plein droit trois mois après la date du décès. Les règles relatives aux indemnités ne s’appliquent donc pas. "Si le bien est inoccupé et vide et qu’un huissier vient le constater, le bail peut être résilié immédiatement à la date du constat d’huissier", précise Julien Lecler.
A noter que le bail ne sera pas résilié d’office si une personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois au moment du décès désire reprendre le bail. Cette personne a un mois pour le faire.
Le bail de colocation
Le bail spécifique pour la colocation constitue une réelle avancée pour le propriétaire. "Jusqu’ici, c’était le flou total. Le bailleur n’avait pas réellement de possibilité de savoir qui occupait les lieux, rien n’était prévu en cas de départ d’un des colocataires, la répartition des frais n’était pas toujours clarifiée entre les colocataires, etc.". Désormais, le bail de colocation prévoit:
- Un pacte de colocation. Les colocataires doivent signer un pacte de colocation, dans lequel ils devront mentionner comment seront payées les consommations (électricité, etc.), les assurances, quelle chambre est louée pour quel prix, à qui appartiennent les meubles, etc.
- La solidarité entre les colocataires. Les colocataires sont tous tenus solidairement du paiement du loyer, ce qui signifie que si l’un d’entre eux fait défaut, les autres doivent payer sa part.
- Le préavis de trois mois. Si l’un des colocataires désire s’en aller, il doit notifier son départ aux autres colocataires et au propriétaire trois mois avant. S’il trouve un remplaçant (qui est accepté par le propriétaire et les autres colocataires), il est libéré de ses obligations après trois mois. S’il n’en trouve pas ou à défaut d’agrément, il doit payer à ses colocataires l’équivalent de trois fois sa quote-part dans le loyer.
- La résiliation du bail. Si au moins 50% des colocataires qui constituaient à l’origine la colocation s’en vont, alors le propriétaire a le droit de résilier le bail dans les six mois à compter du départ du dernier colocataire originel.
Les "moins"
Résiliation d’un bail de courte durée
Jusqu’ici, si vous aviez signé avec votre locataire un bail de courte durée, ce dernier n’avait aucune manière de le résilier de manière anticipative. Désormais, il peut vous notifier son congé moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. "C’est une nouvelle source d’incertitude pour le bailleur", explique Julien Lecler. De son côté, le bailleur peut désormais aussi résilier un tel bail, mais uniquement après la première année, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer et s’il veut occuper le bien personnellement ou le faire occuper par sa famille proche. Les conditions de résilitation sont donc bien plus strictes.
Par ailleurs, tant que le bail de courte durée ne dépasse pas trois ans au total, il est désormais renouvelable autant de fois que les deux parties le souhaitent. "Cela apporte un peu plus de flexibilité pour le bailleur. Le bail peut par exemple être prorogé tous les six mois, alors qu’auparavant, il ne pouvait l’être qu’une seule fois dans la période des trois ans", précise-t-il.
"La possibilité de résiliation d’un bail de courte durée est une nouvelle source d’incertitude pour le bailleur."
Révision et indexation du loyer
Si vous n’avez pas fait enregistrer votre bail, vous n’aurez désormais plus le droit d’indexer à la hausse votre loyer à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. La révision du loyer en raison d’une hausse de la valeur locative (+ 20% minimum pour des causes extérieures, + 10% pour des travaux) est également conditionnée à l’enregistrement du bail.
Résiliation d’un bail étudiant
Selon Julien Lecler, le bail étudiant est une bonne chose, car il clarifie les choses tant pour le bailleur que pour l’étudiant. Mais si l’on se place à 100% du point de vue du bailleur, il pourrait être perçu comme une complication, car en réalité, le bailleur avait jusqu’ici les pleins pouvoirs. Il posait globalement les conditions qu’il voulait dans le contrat, si contrat il y avait. Désormais, le bail étudiant permet à l’étudiant de résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de deux mois et une indemnité de trois mois de loyer. L’indemnité ne sera pas due au propriétaire si la personne qui prend en charge le paiement du loyer décède ou si l’étudiant n’a pas été reçu dans l’école/université de son choix. L’étudiant ne pourra cependant pas remettre de préavis après le 15 mars.
Par ailleurs, l’étudiant a désormais le droit de sous-louer son kot s’il doit se rendre à l’étranger dans le cadre de ses études (Erasmus). Le sous-locataire doit toutefois être "accepté" par le bailleur.
