Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous êtes imposé sur la base du revenu cadastral indexé de ce bien, majoré de 40%. Vous déclarez ce montant dans votre déclaration fiscale à l’IPP, et vos revenus immobiliers sont ainsi taxés à hauteur de votre taux marginal d’imposition (jusqu’à 50% donc).
Mais attention, si vous louez votre bien immobilier meublé dans le cadre d’un bail de résidence principale, vous êtes imposé de manière distincte sur les revenus que vous percevez de la location des meubles. Le taux d’imposition est actuellement de 30%, à l’instar des autres revenus mobiliers. Comme l’expliquent Maîtres Justine Polchet et Sadri Ellouze, avocats chez Cew & Partners, "si le loyer des meubles a été précisément indiqué dans le contrat de bail, c’est ce montant qui doit être déclaré. En revanche, lorsqu’il est stipulé un loyer global pour les biens mobiliers et immobiliers, 40% du loyer total sont censés représenter le montant brut au titre de revenus imposables de biens mobiliers". Sur ce montant, le fisc applique un abattement forfaitaire de 50% de frais, ce qui ramène le taux d’imposition à 15% du montant brut des revenus mobiliers.
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"Le fisc risque d’appliquer la règle fixant forfaitairement le loyer des meubles à 40% du loyer total."
"À disposition gratuite"
Il est alors fréquent que les propriétaires, pour contourner cette taxation supplémentaire, incluent une clause selon laquelle les meubles de l’appartement ou de la maison sont mis à la disposition du locataire de manière totalement gratuite. Mais en réalité, il s’agit d’une fausse bonne idée. "Dans ce cas, le fisc risque en effet d’appliquer la règle fixant forfaitairement le loyer des meubles à 40% du loyer total", préviennent les avocats de Cew & Partners. Il pourrait en effet invoquer deux éléments.
1. La théorie de la simulation. "Cela suppose que le fisc puisse démontrer qu’une partie du loyer fixé pour la location de l’immeuble comprend un loyer déguisé pour la location des meubles et que les parties au contrat ont convenu de majorer le loyer en raison de cette mise à disposition de meubles." Grâce à l’enregistrement des baux, l’administration dispose d’une série de points de comparaison. En tout état de cause, si un même bien a précédemment été loué non meublé, l’administration pourra comparer le loyer précédent (pour le bien non meublé) avec le nouveau loyer (pour le même bien meublé).
2. La disposition générale anti-abus. "Le fisc devrait démontrer que le contribuable s’est placé en dehors du champ d’application d’une disposition légale prévoyant la taxation de ces revenus, en vue d’éviter l’impôt, et ce en contrariété avec l’objectif du législateur. En prévoyant un loyer nul pour la location des meubles, le fisc risque de considérer que le contribuable s’est placé en dehors du champ d’application de la disposition légale prévoyant que lorsqu’il est stipulé un loyer global, 40% de celui-ci est censé correspondre aux revenus mobiliers", poursuivent-ils. Ce sera donc au propriétaire de fournir la preuve que la clause se justifie par d’autres motifs que l’évitement de l’impôt.
Lorsque vous mettez en location une résidence de vacances, une chambre ou une location saisonnière, vous devez déclarer vos revenus de la même manière, mais en y ajoutant un troisième type de revenus: les revenus divers que vous avez perçus en échange d’éventuels services, comme le petit-déjeuner, le ménage, etc. Ceux-ci sont imposés au taux fixe de 33%. Notez que vous ne pouvez pas déclarer vos revenus tirés d’Airbnb dans le cadre du régime fiscal super avantageux de l’économie collaborative. De fait, la plateforme n’a pas (encore) demandé d’agrégation au SPF Finances.
Par ailleurs, Patrick Willems, secrétaire général du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC), déconseille fortement d’utiliser ce type de subterfuge. "C’est bien évidemment sujet à des considérations fiscales, mais c’est un risque en termes de vol ou de dégradation du mobilier. Celui-ci étant valorisé à zéro, du fait de la gratuité du prêt, le propriétaire pourrait se voir opposé un dédommagement en cas de dégradation ou même de disparition.
C’est en tout cas un argument qui pourrait être utilisé par des parties adverses en cas de litige". Il lui semble plus raisonnable de faire un inventaire et état de lieu incluant le matériel et de valoriser celui-ci à 10% du montant du loyer. Ensuite, il conseille de faire enregistrer le bail afin qu’il soit opposable au fisc.
