Bruxelles ne s'alignera pas facilement sur les autres régions en matière de droits d'enregistrement 

Si la Wallonie applique dès janvier prochain la baisse des droits d'enregistrement, comme le prévoit la déclaration de politique régionale du MR et des Engagés, Bruxelles se retrouvera assez isolée sur le plan de la fiscalité immobilière. Celle-ci sera alors la seule Région à conserver un taux de 12,5% contre seulement 3% au nord et au sud du pays.

En proie à de grandes difficultés budgétaires et une situation politique plus complexe, la capitale aura-t-elle la capacité de s'aligner ?

"Pas le choix"

C'est en tout cas la volonté de David Leisterh, tête de liste des libéraux arrivés en tête du scrutin en Région bruxelloise. Leur programme de campagne prévoyait la révision progressive des taux de droits d'enregistrement de 12,5% à 3% pour faciliter l'accès à la propriété. Conscient des faibles marges budgétaires dont il dispose, David Leisterh continue de prôner cette mesure censée participer à la relance économique.

"La compétition qui existait déjà avec la Flandre va s'étendre à une seconde région. On ne peut pas rester sans rien faire sachant que l'exode urbain va s'accentuer, réduisant la capacité fiscale de Bruxelles et rendant la situation budgétaire encore plus compliquée à l'avenir. On n'a pas le choix", déclare le libéral tout en rappelant que c'est à Bruxelles que la situation budgétaire est la plus préoccupante et que les recettes potentielles d'une telle mesure ne seront pas forcément immédiates. Or, la procédure européenne pour déficit excessif et le screening des agences de notation imposent un assainissement rapide.

Pour mémoire, l'endettement de la Région bruxelloise s'élèvera à 14,5 milliards fin 2024. Outre le poids des crises successives, on observe un décrochage structurel des recettes et des dépenses depuis 2018. Dans ce contexte, les recettes liées aux droits d'enregistrement ne sont pas négligeables. En 2023, celles-ci s'élevaient à plus de 776 millions d'euros, soit presque un quart des impôts prélevés par la Région bruxelloise.

David Leisterh attend pour l'heure les résultats d'un rapport de l'administration chiffrant précisément les pertes de recettes générées par une réduction des droits d'enregistrement. Et de rappeler que, pour rester concurrentiel, d'autres mesures sont envisagées comme la "garantie logement" flamande visant à faciliter l'obtention d'un prêt hypothécaire auprès des banques qui exigent un apport personnel couvrant jusqu’à 20 % du prix d’achat du bien.

À négocier avec le PS

Outre les limites budgétaires, le MR devra aussi composer à Bruxelles avec un paysage politique plus délicat puisque le PS semble jusqu'ici incontournable. Les socialistes ont approuvé par le passé des réformes fiscales immobilières prévoyant un abattement, soit une réduction forfaitaire immédiate de la base imposable.

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, l'abattement consiste à ne pas taxer à 12,5% la première tranche de 200.000 euros d'un bien, voire 250.000 euros dans le cas d'une rénovation profonde. Avec un plafond au-delà duquel l'habitation ne peut plus bénéficier d'un abattement passé de 500.000 à 600.000 euros.

Résultat: les droits d'enregistrement sont inférieurs ou égaux à Bruxelles par rapport à la Flandre pour un bien d'une valeur inférieure ou égale à 263.000 euros, soit le prix médian d'un appartement à Bruxelles en 2024. Cette mesure présente un caractère social dès lors que la remise est relativement plus importante pour une habitation moins chère. Et il y a fort à parier que les socialistes voudront conserver ce marqueur social et ne seront pas favorables à l'adoption d'une mesure indiscriminée telle que la réduction des droits d'enregistrement à 3%.

Bilan mitigé

On accorde quelque 7.000 à 7.500 abattements par an, ce qui représente une dépense fiscale de près de 200 millions d'euros. "Tout en tenant compte du fait que s'il y a abattement, il y a aussi une vente qui rapporte des droits sur la tranche qui dépasse les 200 ou les 250.000 euros. En d'autres termes, l'abattement augmente le nombre de transactions et donc aussi les recettes fiscales", indique le cabinet du ministre bruxellois (sortant) du Budget.

Sven Gatz (Open Vld) dresse un bilan positif de l'abattement étant donné que les acheteurs qui en bénéficient sont en moyenne plus jeunes que les autres. Selon une évaluation de la réforme publiée l'an dernier par l'Institut bruxellois de statistique et d'analyse (Ibsa), l’abattement paraît, en effet, atteindre le public attendu, puisque les bénéficiaires semblent passer le pas de la propriété plus tôt dans leur cycle de vie avec des ressources moins importantes que les autres acheteurs. En revanche, un tiers des Bruxellois qui achètent un bien le font en dehors de la Région-Capitale et l'abattement ne semble pas enrayer l'exode urbain.