Après Intervest, d'autres OPA à venir dans l'immo coté?

L'heure des bonnes affaires a-t-elle sonné dans l'immobilier coté? Il est peut-être trop tôt pour l'affirmer, mais l'annonce, ce mardi, de l'OPA sur la SIR Intervest Offices & Warehouses par l'américain TPG pourrait être un indicateur. La cotation de l'action Intervest a repris ce mercredi, prenant 35%, pour se rapprocher des 21 euros proposés par l'investisseur californien. Les échanges avaient été suspendus pendant plus d'une semaine, après que des volumes d'échanges anormalement élevés ont été observés sur la Bourse de Bruxelles, donnant lieu à des rumeurs de rachat qui se sont, depuis, matérialisées.

Cette OPA n'était donc pas vraiment une surprise. Du côté de la banque d'affaires Degroof Petercam, Intervest était sur la liste des possibles fusions-acquisitions, publiée la semaine dernière dans une note sectorielle. Avec un portfolio logistique bien positionné, des désinvestissements en cours sur ses bureaux, un ratio d'endettement juste au-dessus de la barre de 50%, et une décote de 34% par rapport à la valeur intrinsèque, la cible était toute désignée, estimaient les analystes de la banque.

Il faut dire que le contexte se prête à ce type d'opérations. Les valeurs immobilières prennent l'eau, depuis plus d'un an maintenant. En cause, une inflation galopante qui a déclenché, entre autres, des hausses rapides et importantes des taux d'intérêt. De quoi entamer l'attractivité du secteur, grignoter la valeur des portefeuilles de placement et rendre les levées de fonds et les refinancements plus douloureux.

Conséquence, depuis début 2022, l'indice sectoriel EPRA a perdu 45% à l'échelon européen, alors que le marché plus large, mesuré via l'indice EuroStoxx600, a limité sa perte à 8% sur la même période. De quoi donner une décote d'environ 45% sur l'ensemble du secteur au niveau européen, d'après EPRA. Une situation qui peut donc être synonyme de "bonnes affaires", pour certains.

Plus bas touché et bonnes affaires?

Un questionnement d'autant plus d'actualité que Degroof Petercam se demande si les actions immobilières n'ont pas touché leur niveau le plus bas, ou si, à défaut, le plus dur de la crise ne serait en tout cas pas derrière elles. "La performance de l'indice EPRA Eurozone apparait stable depuis mars 2023, ne tombant pas plus bas que les niveaux atteints en octobre 2022", relève le rapport.

S'il doit y avoir d'autres acquisitions sur le marché coté belge, la banque privée pointe par exemple Care Property Invest . La société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans les soins de santé présente "un bilan sain, des investissements limités, une exposition géographique défensive et une décote de 38% sur la valeur intrinsèque".

La SIR spécialisée dans les logements étudiants Xior pourrait également faire l'objet d'une offre de rachat. Malgré un ratio d'endettement de 54,4%, l'entreprise au portefeuille de 3 milliards d'euros est "portée par une forte demande pour des logements étudiants, est le seul acteur pan-européen sur ce secteur, et présente une décote de 36%", pointent les analystes.

Enfin, Degroof Petercam épingle l'investisseur néerlandais en bureaux NSI , qui montre une "excellence opérationnelle", un ratio d'endettement plutôt faible (30%) et une décote de 54%.

Prochaines augmentations de capital

La note se penche également sur les besoins de trésorerie des entreprises cotées. On l'a dit, la hausse des taux renchérit le coût des refinancements bancaires. Mais les niveaux de décote actuels ne rendent pas les augmentations de capital plus attractives. En effet, plus le cours est bas, plus l'entreprise qui cherche à lever des fonds devra émettre un nombre important d'actions pour atteindre la somme recherchée. De quoi diluer d'autant plus la participation des actionnaires préexistants.

Tout est une question de timing. C'est la raison pour laquelle certains sourcils se sont levés lorsque la SIR spécialisée dans les soins de santé et les bureaux Cofinimmo a levé 167 millions début octobre. Effectuer cette opération plus tôt dans l'année aurait rendu le processus moins douloureux en termes de dilution.

Qui seront les prochains à lever des capitaux? La note de Degroof indique que la majorité des entreprises pourront s'en sortir sans ou avec une modeste augmentation de capital équivalente à moins de 10% de leur valeur pour atteindre un ratio d'endettement hypothétique de 40%. Les autres, plus susceptibles à devoir lever davantage de fonds pour garder leur bilan sous contrôle, sont Xior, Home Invest (résidentiel) , Care Property Invest et Retail Estates (commerces) .