Le Belge qui ne se lasse pas de redessiner le centre de Varsovie

11 février 2020 20:16

Avec près de 700.000 m² en projets, Ghelamco est l'un des plus importants promoteurs immobiliers à échelle européenne sur le marché du bureau. S’il reste très présent à Bruxelles pour l’instant, il a fait de la Pologne son terrain de jeu, avec la célèbre Warsaw Spire comme navire amiral.

Ghelamco, le fleuron belge de la promotion immobilière – créé et toujours piloté par Paul Gheysens (66 ans) –, compte pas moins de quatre immeubles de grande hauteur qui sortent de terre au centre de Varsovie. De quoi justifier récemment une brève descente organisée sur le terrain avec quelques journalistes, mais aussi des experts financiers et des banquiers spécialisés.

L’épicentre stratégique pour boucler en 24 heures le tour des projets lancés par le plus prolifique des constructeurs européens sur le terrain local est forcément choisi avec soin: c’est l’hôtel Hilton, posé juste en face de la fameuse Warsaw Spire. Il offre sur cette dernière et ses abords une vue imprenable, surtout la nuit. Autre atout: il suffit de traverser la rue Grzybowska pour pénétrer dans le Stixx, le restaurant-brasserie local à la mode, toujours propriété du magnat belge de l’immobilier. Et quand la famille Gheysens au grand complet y reçoit – comme c’est le cas –, elle y met les formes, après un dîner chez l’ambassadeur belge en ouverture.

La plus haute d'Europe

A deux pas de là, toisant de ses 220 mètres de haut la place Europejski 1 – la place de l’Europe –, la Warsaw Spire reste la carte de visite la plus médiatisée du promoteur belge. Le projet a été conçu par les architectes Jaspers-Eyers, les flèches du complexe de 49 étages en font l’immeuble le plus élevé de l'Union européenne.

Depuis le toit, accessible par un escalier en acier, la vue panoramique sur Varsovie décoiffe et permet de comprendre en quelques coups d’œil l'essor du marché immobilier local.

Sur les murs du rez de ses 65.000 m², accessibles via un hall d’accueil digne d’un 5 étoiles, figurent les noms de locataires internationaux de renom, comme Goldman Sachs, Samsung, JLL, Mastercard, Shire, The Heart, Daftcode... et bien sûr Ghelamco Poland, qui y prend à tout instant le pouls. Depuis le toit, accessible par un escalier en acier, la vue panoramique sur Varsovie décoiffe et permet de comprendre en quelques coups d’œil l'essor du marché immobilier local.

Ghelamco, fort d’une occupation rapide de ses trois immeubles bordant la nouvelle place centrale de Varsovie, a conclu dès 2017 une transaction record de plus de 100 millions d’euros pour la vente du bâtiment B, siège de l’agence européenne Frontex. Un an plus tard, le même investisseur a acheté le bâtiment C pour un montant comparable. Quant à la tour emblématique du complexe, c’est Madison International Real Estate qui en est devenu propriétaire – à parts égales avec Ghelamco – dès avril 2018. Avant de faire coup double en juillet dernier: les deux partenaires ont revendu la totalité de leurs parts à l’allemand Immofinanz pour un montant record local de 386 millions d'euros.

Carte de visite sociétale

Avec la Plac Europejski créée de toutes pièces sur fonds privés, la société belge s’est rapidement fait connaître de tous ici. Le nouvel espace public de 1,5 hectare a été présenté aux Varsoviens dès 2016. Dans cette zone urbaine auparavant négligée, un espace urbain de qualité avec verdure et fontaines a été créé. Depuis, il est devenu le lieu de rencontre privilégié des jeunes et des familles.

Le projet a été conçu par les architectes paysagistes de Wirtz International, un studio belge renommé. Deux immenses peintures murales conçues par le peintre polonais Rafał Olbiński et l'artiste belge François Schuiten constituent les vraies balises de la place.

Dans l’espace rapidement apprivoisé par les locaux, Ghelamco enchaîne désormais toute l’année des événements culturels, sportifs et de divertissement. Cette popularité rapide a été redorée par le Prix d'architecture du maire de Varsovie, décerné par les résidents eux-mêmes. La place a également reçu le prix 2016 de la société polonaise des Urbanistes pour le meilleur espace public créé en Pologne.

Boule de neige

A 300 mètres de là, dans le quartier de Wola, le nouveau centre d’affaires de la capitale polonaise, Ghelamco n’en est pas à son premier projet. Mais avec le Warsaw HUB, un complexe multifonctionnel d'immeubles de grande hauteur offrant une superficie totale de 350.000 m², il a fait très fort. Ses trois gratte-ciel sortent de terre depuis 2016, non loin de Rondo Daszyńskiego. A terme, l’ensemble sera composé d’un immeuble hôtelier de 86 mètres et de deux tours de bureaux de 130 mètres logées dans un socle de 5 étages.

Y déambuler au milieu des milliers d’ouvriers affairés jour et nuit permet de sentir en trois dimensions l’étendue de ce chantier titanesque. Selon Michaël Gheysens Junior lui-même, c’est actuellement le projet le plus innovant initié par l’entreprise familiale. "Il ira bien au-delà du concept traditionnel d'un complexe de bureaux. Et sur les 113.000 m² de son emprise au sol, il offrira sans rupture des bureaux ultramodernes, un centre de conférence, des hôtels, un centre de proximité, des boutiques, des restaurants, un club de fitness, un espace de coworking et l’incubateur baptisé The Heart Warsaw, mêlant entreprises confirmées et start-ups. Ce projet multipliera les innovations dont un accès et une navigation autour du bâtiment à l'aide d'un smartphone et un système de reconnaissance de plaques de voiture dans le parking souterrain", détaille Gheysens Junior, entouré de sa sœur Marie-Julie et de sa mère, Ria Vandoorne, en escarpins sous son large parapluie.

Ghelamco a déjà signé un accord avec InterContinental Hotels Group (IHG) pour gérer les deux nouvelles adresses hôtelières. Y prendront place dès 2020 un Crowne Plaza (212 chambres et suites) et un Holiday Inn Express (218 chambres). Plus de 430 chambres au total seront logées dans la tour dédiée à l’hébergement hôtelier Corporate. "Ce sera le plus grand établissement géré par IHG en Pologne et le deuxième plus grand complexe hôtelier de Varsovie", précise Michaël Gheysens. Le Crowne Plaza comprendra un restaurant au premier étage, un centre de conférence de 2.000 m² et, bien sûr, un bar avec terrasse (rooftop) au 21e étage, appelé à devenir un des nouveaux endroits branchés de la ville dès l’an prochain.

Le HUB, comme il fallait s’y attendre, est déjà dans les radars des sociétés internationales capables de mettre le prix pour occuper le cœur économique de la ville. En mai dernier, Ghelamco y a signé un contrat locatif avec Getin Noble Bank. La banque déménagera dans le bâtiment C, où elle occupera 18.500 m². Depuis, Google, CBRE, Atradius (assurance-crédit), GATX Rail Poland, Elanco Animal Health et Standard Chartered ont rejoint le club select des futurs locataires du HUB où plus de 85% de l’espace disponible sont déjà réservés.

Locataire stratégique à Varsovie Unit

300 mètres plus loin encore, un autre projet impressionnant porté par le promoteur familial yprois, également en construction pour l’instant dans le même district urbain, donne le torticolis. Il s’agit du Warsaw Unit (ex-Spinnaker). Culminant à plus de 200 mètres de hauteur également, il offrira 57.000 m² de bureaux sur 45 étages. L'élément exceptionnel du projet sera son architecture innovante, comme sa façade en "peau de dragon" qui oscillera de manière naturelle selon l’orientation et la force du vent. Le projet devrait être achevé au premier semestre 2021; mais en juin dernier déjà, la compagnie d'assurance polonaise Warta s’y est réservé 20.000 m², dont le 11^e et dernier étage de bureaux de la tour dans laquelle les occupants de marque devraient également se bousculer avant l’an prochain.

Culminant à plus de 200 mètres de hauteur également, le Warsaw Unit offrira 57.000 m² de bureaux sur 45 étages.

Avec ses récentes prises de position sur le marché local, les partenariats structurels noués avec les autorités urbaines et nationales et les recettes dégagées croissantes – qui dépasseront d’ici un an le milliard d’euros –, le belge Ghelamco devrait rester un des fers de lance de la promotion immobilière locale. Pour longtemps sans doute, car la génération Gheysens qui suit, composée de Michael (37 ans), Simon (36 ans) et Marie-Julie (25 ans), semble fin prête à reprendre le flambeau.

Il y a deux ans déjà, ceux-ci avaient défrayé la chronique footballistique en faisant offre commune pour le rachat du club d’Anderlecht. Depuis, la famille a concentré ses énergies dans la sphère du ballon rond autour du club et du stade de l’Antwerp, avec un succès tous azimuts à rendre Marc Coucke jaloux.