Les entreprises délaissent leur siège bruxellois pour la Flandre

La tendance se confirme depuis trop longtemps déjà. Et s’accélère. Le parc immobilier de bureaux bruxellois (19 communes) se vide de ses occupants de premier plan. Ce n’est pas la première fois que les grands courtiers immobiliers (encore) actifs sur le segment du bureau l’annoncent. Mais cette fois, les chiffres tout frais avancés par le conseil en immobilier Belsquare, un outsider qui monte, plombent l’ambiance.

En 2018, le total de la prise en occupation sur le segment bureau à l’échelle nationale atteint pour l’instant quelque 514.000 m² même si, selon Belsquare toujours, on devrait dépasser les 600.000 m² à la clôture. Et surprise, pour la deuxième année consécutive, la Flandre – Gand et Anvers surtout — a loué davantage de surfaces à des entreprises de premier plan que Bruxelles: 268.781 m² pour la Flandre contre 204.746 actuellement pour Bruxelles (19 communes). Une capitale progressivement et inexorablement délaissée par les entreprises qui ne sont pas forcées de s’y ancrer pour des raisons légales ou commerciales.

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Dans le chef des entreprises, les causes de cet exode qui ne date pas d’aujourd’hui sont multiples, du coût de l’immobilier au télétravail, en passant par les problèmes de mobilité et la fiscalité.

Même si les courtiers de la capitale espèrent encore dépasser 300.000 m² avant la fin de l’année, la dynamique de vases communicants se durcit entre la capitale et les Régions. Ou plutôt la Région flamande: en Wallonie, c’est l’électro-cardiogramme plat, avec une prise en occupation annuelle sous la barre des 40.000 m². 

Les porteurs de nouveaux projets immobiliers, de plus en plus rares pour l’instant, participent également à cet exode. La lenteur et la complexité des procédures couplées à la situation économique peu porteuse les font se tourner vers des scénarios moins hypothétiques que la construction sur fonds propres d’une tour de bureaux.

Pour l’instant, ce sont les reconversions d’immeubles existants qui sont les plus simples à faire aboutir. Et la plupart des chantiers qui sortent de terre avec l’aval des autorités locales ont pour affectation le logement, souvent cossu, ou l’hôtellerie de tout type.

Boom du coworking

Si on observe de près les nouveaux contrats locatifs signés dans la capitale en 2018, un autre bémol de taille vient encore durcir le trait. 15 contrats représentant 23% des prises en occupation de surfaces de bureaux ont été signés par des sociétés de coworking, parmi lesquelles les majors IWG (Regus), Fosbury & Sons, WeWork, Silversquare ou encore Tribes. Sur le CBD (Central Bunsiness District), le micro-marché bureau le plus cher et prisé de la capitale, on atteint un plafond record de 30% atteint par ces sociétés de coworking.

Mais certains voient d’un œil méfiant ces contrats signés avec des sociétés intermédiaires, qui doivent ensuite remplir leurs murs d’occupants, quand les superficies louées pour 9 voire 15 ans dépassent la taille critique moyenne de 4.000 m².

"Certains experts se demandent, vu la croissance rapide de l’offre de ce type, si toutes ces surfaces seront durablement remplies par des occupants qui en assurent la rentabilité à long terme. Quand un actif à vendre est loué en partie par une société de coworking, nous conseillons à l’acquéreur potentiel de bien analyser la stabilité financière de l’opérateur, ainsi que les garanties octroyées. Nous pensons par contre qu’un espace de coworking raisonnable au sein d’un immeuble partagé amène un attrait supplémentaire pour les autres locataires. Il réduit même le risque de vide locatif pour les autres surfaces", précise David Vermeersch, qui dirige la société Belsquare avec Charles Lasserre.

Bouteille à moitié pleine

"Plusieurs grosses transactions publiques animent le Landerneau pour l’instant. Rien qu’avec l’administration régionale bruxelloise (40.000 m²), la Banque nationale (25.000 m²), la SNCB (80.000 m²), l’Union européenne (100.000 m²) et l’administration flamande (67.000 m²), les promesses de prise en occupation dépassent les 300.000 m². Mais cela ne se concrétisera que d’ici deux à trois ans", reprend Charles Lasserre.

Sa jeune société vient de réaliser deux transactions qui permettent d’aligner un nouveau "prime rent" bruxellois, soit un montant locatif annuel plafond confirmé à 310 euros le m². Les deux locataires récents qui ont signé à ce prix record sont la Deutsche Börse et l’ambassade de Monaco, tous deux bientôt logés dans le TreeSquare, un immeuble neuf du quartier européen développé par la SIR Leasinvest à l’angle du square de Meeüs.

À titre comparatif, les loyers négociés par les sociétés de coworking se situent dans une fourchette allant de 175 à 245 euros, pas davantage. Et la plus grosse opération de l’année en cours – la prise en location de 18.000 m² par la Commission européenne (EEAS) dans un immeuble du quartier européen, rue de la Science 27, plafonne à 215 euros le m².

En Flandre, au même moment, Galapagos achetait à Malines pas moins de 24.000 m² dans le Ragheno Park et ING louait 13.000 m² à Gand dans le Diamond Building. La banque finalise également pour l’instant la construction d’un nouveau siège régional en bordure du campus de Louvain-la-Neuve. Belfius se relogera quasi sur la gare à Namur. CBC, elle, avait anticipé la dynamique centrifuge: elle occupe déjà son nouveau siège namurois, en bord de Meuse, dans un quartier développé par Atenor.

Fortis, l’exception qui confirme la règle

Touché de plein fouet ces dix dernières années par la crise et les restructurations, le secteur bancaire a donné le "la" de la réorganisation. Télétravail et rationalisation aidant, les sièges des principales banques du pays se sont progressivement vidés et décentralisés.

Non loin de la gare Centrale, face à Bozar, un immense trou se comble peu à peu. Ce sont les fondations d’un nouveau colosse aux pieds de béton et d’acier profondément arrimés dans le sous-sol de la capitale. Il accueillera d’ici 2021 et sur quelque 100.000 m², le personnel de toutes les anciennes adresses -  quinze au moins - de BNP Paribas Fortis, alors concentrés sous une seule coupole plus fonctionnelle. "On déménage continuellement nos équipes pour l’instant, notamment dans l’immeuble de la Chancellerie, récemment rénové.  On réduit au moins par deux la surface qu’on occupait et on aura encore largement trop de place", confie-t-on en interne.

Comme ses concurrents directs, le groupe bancaire a, depuis des années déjà, pris l’option de rationaliser et centraliser ses espaces de bureaux. Tout en couplant cette tête bruxelloise avec des bras déclinés dans les villes régionales où l’activité et la fidélisation des talents l’imposent désormais.

Effet domino

A ce petit jeu de chaises musicales inversé, pas mal d’immeubles de la capitale se sont déjà vidés de leurs occupants ou sont en passe de l’être. Sans même être exhaustifs, les deux patrons du conseil en immobilier Belsquare énumèrent une dizaine d’adresses qu’il a fallu ou qu’il faudra tenter de relouer d’ici peu. Ont déjà été ou vont être libérés: 75.000 m² dans le Chambon (ex-siège CGER déjà reconverti par Allfin), 30.000 m² dans le Manhattan Center, 15.000 m² dans le Botanic Building (ex-propriété d’Allianz), 12.000 m² dans le Citep de la rue du Marais (actif d’AG Real Estate reconverti en logements), 15.000 m² dans le Central Plaza et quasi autant dans l’espace Rolin (également propriétés d’AG) et 8.000 m² au Mont des Arts. 

"BNP Paribas va également quitter le Boréal, une propriété du fonds allemand Deka proche de la gare du Nord, et tout ou partie du site historique encore occupé rue du Marais", commente-t-on chez Belsquare. En tout, ce sont pas moins de 200.000 m² passés d’âge qui devraient être vidés de leurs occupants.