Construire une habitation moderne ou rénover un logement de caractère?

"Dans le segment du luxe, on envisagera plus facilement la démolition d’un bien existant, afin de repartir d’une page vierge. On ne se laisse pas dépendre de quelques vieux murs – peut-être même en mauvais état – pour profiter d’un taux de TVA réduit, poursuit Marnik Dehaen. Mais quel que soit le choix final, les candidats propriétaires veulent tout: non seulement un bon projet, mais aussi un intérieur parfait, la domotique, un éclairage bien pensé, une piscine, un jardin sorti des planches d’un architecte de jardin, etc. Pour réaliser cela, ils veulent un seul point de contact et le moins de problèmes possible. Ils confient même le raccordement de l’eau ou d’internet à leur architecte."

Quels éléments faut-il mettre dans la balance avant de décider de construire ou de rénover?

1. Où voulez-vous vivre?

En ville ou plutôt à la campagne? Une bonne connexion avec les transports en commun ou des voies rapides? Des écoles dans le quartier, des magasins à distance de marche ou de vélo? Proche du travail? La localisation est un élément clé de n’importe quelle recherche de logement.

Celui qui veut bâtir va assez vite se rendre compte que l’offre de terrains en ville et dans certaines régions est limitée. Le "stop au béton" qui a déjà touché la Flandre va encore la réduire dans des endroits plutôt ruraux. S’y ajoute le facteur prix: en Wallonie, on paie aujourd’hui 84 euros du mètre carré en moyenne. Cette moyenne cache cependant de grands écarts. Ainsi, on paie 170 euros à Wavre et 62 euros en moyenne dans le Hainaut.

L’offre de maisons, villas et appartements existants, en revanche, est beaucoup plus abondante et très diverse de surcroît: de toutes tailles et de tous styles, immeuble prêt à être occupé ou à rénover, avec un grand ou un petit jardin, etc. Pour une maison en Wallonie, on paie en moyenne 185.800 euros. Le prix à débourser dépend évidemment du type de maison ou de villa, de son niveau d’achèvement, mais aussi de sa situation. C’est à Viroinval qu’on trouve les maisons les moins chères en Wallonie : en moyenne 94.800 euros, alors que dans la commune la plus chère, Lasne, la moyenne se situe à 540.600 euros.

2. De quelle liberté voulez-vous disposer?

Celui qui veut ériger une nouvelle construction part d’une feuille blanche. Vous devrez juste respecter les prescriptions urbanistiques et votre budget, mais pour le reste, vous pouvez concevoir votre villa quasi à votre guise: c’est le maître de l’ouvrage qui fixe le style, l’orientation, les matériaux, etc.

Quand on rénove, par contre, on est d’office confronté à des contraintes. Il faut combiner les anciens éléments et les nouveaux. Mais des éléments authentiques, comme un beau carrelage, des plafonds hauts ou une jolie façade, peuvent donner un résultat unique. Un immeuble ancien peut avoir un rayonnement ou un caractère qu’un immeuble neuf ne peut pas dégager.

3. Combien d’impôt payerez-vous à l’achat?

Celui qui achète une habitation existante doit payer des droits d’enregistrement.

→ En Région wallonne, ils s’élèvent à 12,5%. S’il s’agit de l’habitation propre et unique, l’acquéreur a droit à un abattement sur les 20.000 premiers euros, soit une économie de 2.500 euros.

→ En Région bruxelloise, les droits d’enregistrement s’élèvent également à 12,5%, mais l’abattement est beaucoup plus élevé, puisqu’il s’applique aux 175.000 premiers euros, soit une économie fiscale de 21.875 euros. Cependant, l’abattement est réservé aux biens dont le prix de vente est inférieur à 500.000 euros. Il est réduit de moitié si l’acquisition porte sur un terrain à bâtir.

→ En Région flamande, le taux général du droit d’enregistrement est de 10%. Depuis juin 2018, il existe toutefois un taux réduit pour l’achat d’une habitation unique. À certaines conditions, le droit d’enregistrement se limite à 7% du prix d’achat. Une réduction est en outre accordée à celui qui achète une maison pour maximum 200.000 euros (220.000 dans les centres-villes et la périphérie flamande) et pour celui qui rénove une habitation sur le plan énergétique. Les terrains à bâtir sont exclus de ce régime avantageux en Flandre, même si vous avez l’intention d’y construire une habitation familiale: sur un terrain, on paie toujours 10% de droits d’enregistrement. Attention: il peut en être autrement si vous achetez au même vendeur un terrain et un immeuble neuf. Sous certaines conditions, on paie 21% de TVA sur le prix total – même sur la partie du prix d’achat qui porte sur le terrain – et non pas des droits d’enregistrement.

4. Quel est votre budget?

Une construction et une rénovation n’ont pas le même coût. "Celui qui fait construire par un entrepreneur, avec un niveau moyen de finition – y compris les sols, la salle de bain, les portes, l’économie d’énergie – doit tabler, avec des matériaux d’aujourd’hui, sur 1.350 euros du m2 de superficie brute, plus la TVA de 21%. Celui qui opte pour une finition plus chère doit compter sur 1.800 à 2.000 euros du m2, indique Marnik Dehaen. Pour une rénovation globale, il faut compter sur 1.100 à 1.200 euros du m2, avec une TVA de seulement 6%."

"Le principal avantage de la construction d’un immeuble neuf, c’est que tout – aussi bien la stabilité que l’architecture – peut être calculé d’avance. On peut donc fixer le prix au préalable. On fait son projet au départ d’une page blanche, on peut travailler efficacement, toutes les réalisations sont actuelles, etc.", explique Jean-Pierre Waeytens, administrateur délégué de Bouwunie. Il est beaucoup plus difficile par contre d’estimer le budget d’une rénovation. "La rénovation d’un hôtel de maître historique est tout autre que la transformation d’une maison qui a 25 ans. Il y a des coûts qui concernent la stabilité de l’immeuble (les fondations sont-elles en ordre ou pas?) et d’autres qui dépendent des préférences du maître d’ouvrage (une salle de bain design ou standard par exemple)", précise Jean-Pierre Waeytens. "Le budget peut en outre grimper de manière inattendue à cause d’éléments cachés. Ceux-ci peuvent allonger les délais d’exécution et engendrer des coûts supplémentaires, ajoute Marnik Dehaen. Cela joue surtout en cas d’extension. À première vue, on croit qu’il faut juste percer un trou dans l’un ou l’autre mur pour ensuite construire le nouveau bâtiment. Mais il apparaît par après que le chauffage ou l’électricité ne peuvent pas être connectés par exemple." Une rénovation présente cependant l’avantage de pouvoir faire les travaux par étapes, ce qui permet d’étaler les dépenses. Le choix des matériaux et du degré de finition peut aussi être modifié au fil du temps. Le revers de la médaille est que vous allez devoir faire quelques concessions sur le plan du confort: tout le monde n’est pas prêt à vivre dans un chantier…

"Celui qui achète une habitation existante nécessitant de lourdes rénovations a tout intérêt à sonder des professionnels avant son achat. Il faut bien évaluer la stabilité, d’éventuels problèmes d’humidité, l’égouttage, les conduites… ", recommande Jean-Pierre Waeytens. "Se faire accompagner par un architecte pour visiter les lieux coûte en général une centaine d’euros, mais cela permet d’éviter de mauvaises surprises plus tard, qui coûteraient beaucoup plus cher", ajoute Marnik Dehaen.

5. Combien de TVA paie-t-on sur les matériaux et la main d’œuvre?

Pour une construction neuve, les choses sont simples: vous payez toujours 21% de TVA sur la main-d’œuvre et les matériaux utilisés. Pour la rénovation d’une habitation d’au moins 10 ans, il existe un taux de TVA réduit de 6%. La condition pour en bénéficier est que les travaux soient exécutés par un homme de métier: les bricoleurs paient 21% sur les matériaux achetés. Attention si vous construisez une extension: le taux réduit de 6% ne vaut que si la partie ancienne du bâtiment est supérieure à la nouvelle.

Pour certains travaux, c’est toujours le taux de TVA de 21% qui s’applique, quel que soit l’âge de l’habitation. C’est notamment le cas des piscines, des saunas, d’un abri de jardin, des clôtures et de tous les travaux de jardin.

"Le taux de TVA réduit de 6% incite le candidat acheteur ou constructeur à opter pour la rénovation. Mais certaines habitations sont en trop mauvais état et il vaudrait mieux les démolir pour reconstruire. Car même après rénovation, elles afficheraient des scores plus mauvais en termes d’énergie ou d’émissions de CO2 qu’un bâtiment neuf", précise Marnik Dehaen.

Sachez que dans 32 villes et communes belges, il est possible de payer 6% sur des travaux de démolition/reconstruction. Le gouvernement flamand voudrait généraliser cette règle à toute la Région flamande, mais il s’agit d’une compétence fédérale.

6. Avez-vous besoin d’un permis d’urbanisme?

En Wallonie, il vous faudra un permis d’urbanisme pour tous les actes et travaux qui influencent l’environnement ou la stabilité d’un bâtiment. Aucun doute possible pour une construction neuve: un permis d’urbanisme est toujours exigé. Pour une rénovation, tout dépend de la nature des travaux.

Certains travaux dits "de minime importance" pour le cadre de vie ou l’environnement bénéficient d’une procédure simplifiée à certaines conditions. Il existe deux types de simplification. D’autres travaux ne nécessitent aucun permis. Dans ce cas, vous ne devez effectuer aucune démarche administrative. Cela concerne par exemple la construction d’un abri de jardin jusqu’à 20 m² ou d’une piscine jusqu’à 75 m², le remplacement d’une toiture (sous conditions), la pose d’un velux (sous conditions), etc. D’autres travaux encore, tout en nécessitant un permis d’urbanisme, bénéficient d’une procédure allégée: l’avis préalable du fonctionnaire délégué et/ou l’intervention d’un architecte ne sont pas requis, ce qui rend votre procédure de permis plus facile et plus rapide. Par exemple, la construction d’un garage contigu à l’habitation ou l’installation d’une véranda de moins de 40 m2.

7. Quel est le niveau de performance énergétique?

En Région wallonne, la réglementation sur la performance énergétique des bâtiments s’applique à l’ensemble des bâtiments pour tous les travaux de construction, de reconstruction et de transformation nécessitant l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Les exigences PEB sont renforcées depuis le 1er janvier 2017. Elles constituent une étape en vue d’atteindre, à partir du 1er janvier 2021, le standard "Q-ZEN" (Quasi Zéro Energie). En cas de construction ou de rénovation importante, une procédure PEB doit être respectée. Un responsable PEB doit être désigné pour établir la déclaration PEB initiale, la déclaration PEB finale et le certificat PEB. Pour les rénovations simples, un formulaire de déclaration PEB simplifiée, complété par l’architecte, doit être joint à la demande de permis.

8. Demanderez-vous des primes?

Les primes énergie ne concernent que les rénovations, pas les nouvelles constructions. Elles existent pour l’isolation thermique du toit, des murs et du sol, l’installation de systèmes de chauffage et/ou eau chaude performants et la réalisation d’un audit énergétique. Les montants des primes sont majorés selon la catégorie de revenus de votre ménage.

Remplacer la toiture, les menuiseries extérieures ou les sols, rendre l’électricité conforme, éliminer la mérule ou assécher les murs, tous ces travaux vous donnent droit, à certaines conditions, à la prime à la rénovation. Les montants des primes sont également majorés en fonction des revenus de votre ménage.

Par ailleurs, vous pouvez bénéficier en Wallonie d’une réduction d’impôts pour les dépenses effectuées pour isoler votre toit. La réduction d’impôt s’élève à 30 % des dépenses pour les travaux effectivement réalisés. Il s’agit des sommes facturées TVA comprise. Pour l’exercice d’imposition 2018 (dépenses de l’année 2017), cette réduction s’élève à maximum 3.130 euros par habitation. Pour l’exercice d’imposition 2019 (dépenses de l’année 2018), cette réduction s’élève à maximum 3.200 euros par habitation. Si vous êtes propriétaire de plusieurs habitations dans lesquelles vous entreprenez des travaux d’isolation du toit, vous avez donc droit à la réduction d’impôt pour chacune de ces habitations. Enfin, songez à vous renseigner sur d’éventuelles primes accordées par votre commune.

9. Quels sont les coûts?

Que vous occupiez une maison "ordinaire" ou une villa, votre bien doit être entretenu. Pour des villas exclusives, avec de très grandes baies vitrées ou un jardin d’exception, la facture peut vite grimper, parce que vous devrez peut-être faire appel à un laveur de vitres spécialisé ou un jardinier professionnel.

Depuis l’introduction de la réglementation en matière énergétique, les propriétaires ont une meilleure vue des coûts énergétiques de leur bien. D’autre part, une assurance incendie pour une villa de luxe ne coûte pas la même chose que pour une maison classique.

Les propriétaires d’un nouveau logement n’auront probablement guère de souci à se faire quant aux réparations de leur immeuble. Dans une maison plus ancienne, par contre, certains défauts peuvent apparaître, défauts qui vous ont échappé lors de votre achat ou qui n’étaient tout simplement pas visibles, ce qui peut entraîner des coûts imprévus.

10. Quel précompte immobilier devrez-vous payer?

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit s’acquitter chaque année du précompte immobilier. Cet impôt n’est pas calculé sur la valeur réelle de l’immeuble, mais sur la base du revenu cadastral. Il s’agit du revenu locatif annuel brut théorique du bien si vous le donniez en location une année entière.

Plus le revenu cadastral est élevé, plus vous paierez de précompte immobilier. "Il n’existe pas de plafond au précompte immobilier", signale Kris De Sagher, du Service flamand de l’impôt. Cet impôt se compose de trois parts: un impôt de base prélevé par la Région, des centimes additionnels pour la province et des centimes additionnels communaux. Il y a toutefois des réductions prévues, par exemple pour les enfants à charge.

Pour un immeuble neuf, c’est l’administration Mesures et Évaluations – on dit généralement: ‘le cadastre’ – du SPF Finances, Administration générale de la Documentation patrimoniale, qui fixe le revenu cadastral. Un nouveau revenu cadastral sera par ailleurs fixé en cas de profondes rénovations. Le RC sera ainsi augmenté si la superficie habitable ou le confort de la maison a augmenté. Par exemple en raison de l’installation d’une salle de bain supplémentaire, de l’installation du chauffage central, de l’adjonction d’une véranda ou de l’ajout d’une chambre à coucher dans le grenier.

Par contre, différents investissements économiseurs d’énergie n’ont pas d’impact sur le revenu cadastral, tels que l’isolation du toit, des murs ou des sols ou encore l’installation de panneaux photovoltaïques, d’un chauffe-eau solaire, d’une pompe à chaleur ou d’un système de micro-cogénération.

Celui qui construit une villa de luxe aura un revenu cadastral supérieur à son voisin qui occupe une villa moyenne. Une règle générale est que le revenu cadastral augmente avec la superficie habitable. La nature et la mise en œuvre de matériaux de construction et de parachèvement peuvent faire monter le revenu cadastral également. "Comme il y a toujours une comparaison avec le voisinage, le caractère luxueux est relatif, commente Francis Adyns, porte-parole du SPF Finances. Pour une villa de luxe dans un lotissement où il n’y a que des biens exclusifs, cela ne jouera pas. Mais pour une villa-château érigée dans des matériaux exceptionnels dans un quartier où les villas se contentent de matériaux ordinaires, le caractère luxueux va jouer, en raison du caractère différent et du niveau de finition."