En 2011, la pression sur les prix avait commencé à diminuer sur le marché du logement. On avait évoqué à l’époque un "atterrissage en douceur". Mais depuis 2015, les prix se remettent à monter légèrement. Pour les six premiers mois de cette année, les notaires ont noté une hausse de 3,9% pour les maisons et de 2,8% pour les appartements par rapport à la même période de l’année passée. Des records ont ainsi été atteints, tant pour la Belgique dans son ensemble que pour chacune des trois Régions. Avec une inflation de 1,7% sur la même période, l’immobilier a une nouvelle fois prouvé qu’il permet de maintenir le pouvoir d’achat.
Seule ombre au tableau: la baisse des volumes de 1,5%. Rappelons qu’au cours du premier semestre de 2017, tous les records de volume avaient été battus. "Le marché a ensuite marqué une pause", note le notaire Bart Van Opstal. Pas mal de transactions ont par ailleurs été postposées dans l’attente de la réforme des droits d’enregistrement en Flandre. "Nous nous attendons à un mouvement de rattrapage en automne", prévient Christine Vandeur, de Quares. Pour l’ensemble de l’année, les experts tablent sur une croissance des volumes de 0,5%.
Pour l’ensemble de 2018, les experts sont un peu plus optimistes avec une hausse des prix attendue de 2,0 à 2,6% pour les maisons et de 2,6 à 3,1% pour les terrains à bâtir. Actuellement, les prix montent dans toutes les Régions. "Mais c’est à Bruxelles qu’on enregistre les plus fortes hausses", précise Céline Janssens, de Stadim.
Pour les appartements par contre, les attentes sont légèrement revues à la baisse: l’appréciation ne serait plus que de 1,8% au lieu de 2,0%. "Les maisons ont plutôt le vent en poupe, car dans certaines villes et communes, il y a une suroffre temporaire d’appartements", constate Barbara Dewulf, de BNP Paribas Fortis.
L’agence de notation Standard & Poor’s est, quant à elle, plus optimiste encore que les experts: S&P s’attend à une hausse des prix de 3,4% en 2018 pour le marché belge du logement (maisons et appartements confondus).
Il est intéressant d’observer que la plupart des spécialistes sont optimistes également pour le marché de l’immobilier de luxe. Même si deux sur trois partent du principe que dans ce segment, les prix croîtront moins vite que la moyenne du marché. Quasi tous s’accordent sur le fait qu’un appartement de luxe est un meilleur investissement qu’une villa.
Quels sont aujourd’hui les facteurs de nature à influencer le marché?
1. La faiblesse des taux d’intérêt
Le taux d’un emprunt hypothécaire à 10 ans à taux fixe est tombé de près de 14% dans les années 80 à 2% aujourd’hui. Et les bons clients peuvent même s’approcher de 1%. Pour les experts, la faiblesse des taux reste le moteur du marché immobilier. "Une forte remontée des taux d’intérêt est le risque majeur, mais ce scénario est peu probable à court terme", selon Bart Van Craeynest, de Voka.
Le panel s’accorde sur un maintien des taux hypothécaires aux alentours de 2% pendant encore un an. On pourrait se situer à 2,4% d’ici deux ans et à 2,9% dans cinq ans. "Le programme de rachat de la Banque Centrale Européenne (BCE) touche à sa fin. La hausse des taux que cela va engendrer diminuera la capacité d’emprunt. Mais l’impact sera graduel", estime Steven Trypsteen, d’ING.
2. Une économie forte, des revenus en hausse
L’économie croît, concrètement de 1,6%. Plus de 200.000 emplois ont été créés sous l’actuel gouvernement. Et le chômage a sérieusement baissé ces dernières années. Cela se traduit par un pouvoir d’achat plus élevé. "La hausse du revenu devient de plus en plus importante comme support du marché du logement. De fortes baisses des taux d’intérêt ou un nouvel incitant fiscal ne sont plus vraiment à l’ordre du jour", selon Sven Damen, de la KU Leuven.
3. La démographie en soutien
D’ici 2030, la Belgique comptera quelque 330.000 ménages de plus, a calculé le Bureau fédéral du Plan. En outre, l’étiolement de la famille se poursuit: il y a toujours plus d’isolés de tous âges. "Sans oublier l’immigration qui soutient sans aucun doute les prix de l’immobilier", indique Johan Albrecht, du think tank Itinera. "L’importance de la démographie est très souvent sous-estimée", renchérit Stefaan Gielens, d’Aedifica. "Mais contrairement à d’autres pays, le nombre de logements augmente en Belgique plus que le nombre de ménages", prévient Johan Van Gompel, de KBC.
4. L’incertitude fiscale
L’abaissement des droits d’enregistrement en Flandre est bien accueilli par les experts. "Quel effet cela aura sur les prix? On y verra plus clair au cours de la seconde moitié de l’année. Cette baisse rend en tout cas le marché plus accessible", indique Filip Dewaele, de Dewaele Vastgoed. Deux experts sur trois s’attendent pourtant à une augmentation de la pression fiscale sur l’immobilier. "Pour moi, la fiscalité est le principal facteur de risque sur le marché immobilier belge", lance la spécialiste en immobilier Sophie Lambrighs.
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Les experts craignent surtout une imposition des loyers réels. "Pour le marché intérieur, un bouleversement fiscal affecterait surtout le marché locatif", avertit Pieter Decelle, de CIB. Même si cela prendra encore quelque temps avant la mise en oeuvre de mesures concrètes, car on se dirige vers des élections, en octobre puis en mai de l’année prochaine.
5. Davantage de difficultés pour les jeunes
Suite à la forte hausse des prix et aux conditions plus strictes imposées par les banques, les jeunes ont de plus en plus de difficultés à acheter une maison ces dernières années. En 2007, l’âge moyen des acheteurs était de 31 ans. Dix ans plus tard, il est passé à 37 ans. "Tandis que le revenu net n’a progressé que de 13% sur cette période", constate John Romain, d’Immotheker.
6. L’absence de crainte d’un krash
La confiance règne. Il y a deux ans, les experts estimaient à 4% le risque d’une baisse des prix de 10% sur un an. Cette année, cette estimation est retombée à 1%. Plus qu’auparavant, les spécialistes guettent les événements politiques. "Une guerre commerciale entraînerait un ralentissement de la croissance du commerce mondial, et donc une baisse de la croissance en Europe. Ce qui aurait à son tour un impact négatif sur le marché immobilier belge", prévient Frank Maet, de Belfius.
7. Plutôt le "clé sur porte"
Les prix des maisons clé sur porte continuent à monter plus vite que ceux des habitations devant subir des rénovations lourdes. La plupart des investisseurs qui achètent une habitation pour la mettre en location ne veulent pas de surprises en matière de coûts de rénovation. Pour les maisons clé sur porte, les experts prévoient une hausse des prix de 2,7%, contre seulement 2,0% pour les maisons à rénover. Il n’y a quasi pas de différence par contre du côté des appartements.
8. La montée en puissance des villes
Tous les experts s’attendent à une hausse plus forte des prix des maisons dans les villes que dans les zones rurales. Il y a un consensus sur une différence de 1,5%. "La fuite des villes s’amenuise en Flandre. Des villes comme Hasselt, Roulers ou Malines connaissent aujourd’hui un solde migratoire positif par rapport aux communes alentours", signale Roel Helgers, de Matexi.
9. Un sentiment partagé face au "stop au béton"
Les spécialistes en immobilier sont heureux qu’en Flandre une première étape concrète ait été franchie dans le dossier du "stop au béton". Pour Iain Cook, d’Era: "Cela peut profiter au renouvellement des villes et au marché de la rénovation." "Cela fera grimper non seulement les prix des terrains à bâtir, mais aussi ceux de l’ensemble du marché immobilier", estime de son côté Eric Verlinden, de Trevi.
Johan Albrecht, Itinera l Hans Bevers, Banque Degroof Petercam l Iain Cook, Era l Sven Damen, KU Leuven l Pieter Decelle, CIB Vlaanderen l Filip Dewaele, Groep Dewaele l Barbara Dewulf, BNP Paribas Fortis l Stefaan Gielens, Aedifica l Roel Helgers, Matexi l Céline Janssens, Stadim l Sophie Lambrighs l Frank Maet, Belfius l Steven Trypsteen, ING l John Romain, Immotheker Finotheker l Bart Van Craeynest, Voka l Johan Van Gompel, KBC l Christine Vandeur, Quares l Bart Van Opstal, notaire l Eric Verlinden, Trevi.
Même si tout le monde n’est pas d’accord sur ce point: beaucoup pensent qu’il y aura surtout des gagnants et des perdants. "Les prix vont probablement baisser si on s’écarte des centres des villages. Mais on peut craindre le contraire dans des villes et des communes à l’accès facile", pointe Hans Bevers, de Degroof Petercam.
De nombreuses questions subsistent en tout cas, notamment comment l’ensemble du système de compensations pour les "droits de construire" sera mis en place et financé.
10. Pas d’euphorie
À un peu plus long terme, les soutiens classiques du marché du logement – les taux d’intérêt et la fiscalité – vont plutôt se détériorer que s’améliorer. Cela limite le potentiel de hausse. Pour ces cinq prochaines années, les experts tablent sur une hausse annuelle de 1,8% des prix des maisons et de 1,9% pour les appartements.
