Quel sera l'impact d'une rénovation sur votre cadastre?

12 janvier 2021 00:00

Rénover son habitation n'est pas toujours sans conséquence pour le revenu cadastral, qui peut vite être réévalué à la hausse.

Le revenu cadastral (RC) sert de base à l'administration fiscale pour le calcul de votre précompte immobilier, soit la taxe foncière que vous payez chaque année en tant que propriétaire d'une habitation située en Belgique. Il correspond au loyer fictif du bien – dépendant de ses caractéristiques, de sa localisation, etc. – que vous pourriez tirer si vous le mettiez en location. C'est surtout vrai pour les logements construits récemment et dont le calcul correspond aux réalités d'aujourd'hui. Mais pour les habitations plus anciennes, la valeur de base du calcul correspond à la valeur locative du… 1^er janvier 1975. Pour compenser le fait qu'il n'y a plus eu de péréquation – entendez réévaluation – depuis lors, le RC est automatiquement adapté depuis 1991 à l'indice des prix à la consommation.

Toutefois, si vous rénovez votre maison, votre RC a de fortes chances d'être réévalué en fonction des améliorations que vous y apporterez. Il sera alors recalculé et correspondra alors aux réalités actuelles, mais vous serez alors plus lourdement taxé.

Dans quels cas devez-vous prévenir le Cadastre?

Si la plupart des petits travaux d'aménagement intérieur n'ont pas d'impact sur votre revenu cadastral, certaines rénovations, essentiellement les plus lourdes, doivent être notifiées au Cadastre, qui devra alors recalculer votre RC.

Concrètement, si les améliorations génèrent une hausse d'au moins 50 euros ou de 15% du revenu cadastral, il pourra être réévalué.

Pour le particulier qui rénove, cela veut dire qu'il doit obligatoirement déclarer deux types de rénovations:

Les rénovations qui augmentent la surface habitable, par exemple la transformation de combles en chambres.
Les rénovations qui augmentent le confort de l'habitation et qui n'étaient pas présentes au départ dans la maison, par exemple l'installation du chauffage central, d'une salle de bain.

Par contre, les travaux liés aux économies d'énergie n'ont pas d'impact sur le revenu cadastral. Il s'agit par exemple du remplacement d'une vieille chaudière par une chaudière à condensation, de l'installation d'un boiler solaire ou de panneaux photovoltaïques, de l'isolation du toit, des murs ou des sols, du remplacement d'un simple vitrage par du double ou triple vitrage…

Comment obtenir votre nouveau RC?

Il existe deux mécanismes pour notifier le Cadastre et recevoir ensuite votre nouveau RC:

Dans le cas où vous avez introduit une demande de permis d'urbanisme auprès de votre autorité communale, celle-ci en informera elle-même le Cadastre. Vous recevrez ensuite un formulaire à compléter et à renvoyer dans les 30 jours après votre aménagement ou mise en location.
Si vous n'avez pas eu besoin d'un permis d'urbanisme mais que vous améliorez le confort de votre habitation, c’est à vous de contacter le Cadastre (l'antenne "Mutations") dans les 30 jours suivant cette amélioration. Il faudra alors indiquer le prix des travaux, sans que soient nécessaires les factures. Un agent viendra sur place afin de déterminer le nouveau RC.

C'est plus exactement l'administration "Mesures et évaluations", soit le Cadastre, qui révisera le RC et vous communiquera le nouveau montant par lettre recommandée.

Si vous ne déclarez pas vos travaux de rénovation, vous vous exposez à une amende administrative de 1.250 euros.

Que faire si vous n'êtes pas d'accord?

Qu'il s'agisse d'un nouveau revenu cadastral suite à la construction d'une nouvelle habitation ou d'une réévaluation suite à des rénovations, bref à chaque fois que le revenu cadastral vous est signifié, vous avez le droit, en tant que contribuable, d'introduire une réclamation.

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Celle-ci doit être introduite dans un délai de deux mois à partir de la date de notification du nouveau RC. Vous devez rédiger une contre-proposition argumentée avec le nouveau RC que vous proposez. Il faut alors l'envoyer par lettre recommandée à l'antenne "Mesures et évaluations" qui est compétente pour la commune dans laquelle se situe votre habitation. Généralement, l'adresse de cette antenne se trouve sur la lettre de notification de votre nouveau RC.

C'est ensuite un fonctionnaire, avec lequel vous pourrez "négocier", qui se chargera d'examiner votre dossier. Un accord à l'amiable peut être obtenu; si ce n'est pas le cas, le fonctionnaire proposera alors de faire appel au service de conciliation fiscale. Si aucun accord n'est trouvé, un ou trois arbitres seront désignés d'un commun accord, mais il faut alors s'acquitter de frais d'arbitrage.

Quand allez-vous devoir payer le nouveau précompte?

Pour les biens nouvellement construits, vous ne devez pas payer le précompte immobilier pour l'année de la première occupation, mais à partir de l'année suivante.

Mais pour les biens existants, "c'est la situation au 1^er janvier de l'année en cours qui s'apprécie", explique l'avocat spécialisé en fiscalité immobilière Aurélien Bortolotti. "Là où il faut apporter une nuance, c'est que si le revenu cadastral est calculé par le Fédéral, le précompte immobilier est perçu par les Régions. Il n'est donc pas impossible que la Région apprécie la situation et consulte ses bases de données au moment d'envoyer les avertissements-extraits de rôle, soit en cours d'année", avertit-il.

Théoriquement, si vous êtes notifié du nouveau RC en mars 2021 par exemple, vous ne devriez payer le nouveau précompte immobilier que lors de l'exercice d'imposition 2022. Mais, selon l'avocat, puisque la perception de cet impôt est désormais régionalisée, il n'est pas impossible que le nouveau précompte immobilier soit déjà dû en 2021.