Quand Thierry (prénom d’emprunt) a eu l’opportunité d’acquérir une grande bâtisse "délabrée" à 400.000 euros à proximité de la gare de Genval, il a littéralement sauté sur l’occasion. "Je souhaitais investir dans un bien pour le mettre en location et je disposais des fonds pour payer les frais de notaire ainsi que les travaux de rénovation (environ 150.000 euros, ndlr)." Sa première idée était de la transformer en 3 appartements distincts. "C’est plus rentable que de louer le bien à une famille."
Selon ses estimations, il aurait pu louer le bien à 1.700 euros. Au-delà de ce prix, cela aurait été sans doute compliqué de trouver rapidement un locataire. Mais trois appartements lui auraient assuré trois loyers d’environ 900 euros, soit 2.700 euros.
En affectant son bien à une colocation plutôt qu’à une simple location, Thierry engrange deux fois plus de revenus.
Ce qui a arrêté sa démarche, c’est la législation communale qui impose d’avoir 1,5 place de parking par entité. "Je ne disposais pas de cet espace."
Or, la commune de Rixensart (dont Genval fait partie) n’a aucune exigence de parking s’il n’y a qu’un bail. "La colocation s’est donc imposée à moi comme une évidence." Tout bénéfice pour son budget! "En moyenne, les chambres sont louées à 400 euros et j’ai 9 colocataires, ce qui me permet d’engranger 3.600 euros de loyer par mois". Soit deux fois plus que si la maison avait été louée à une famille.
Conseils
Thierry n’est pas un novice: ce n’est pas la première maison qu’il rénove et qu’il met en location. Voici ses conseils pour ceux qui veulent se lancer dans l’aventure.
1. Vide locatif. "Il faut tout mettre en œuvre pour que les travaux soient réalisés le plus rapidement possible. Raccourcir ce temps au maximum permet d’éviter le vides locatif. C’est ce qui coûte le plus cher."
Pour être rentable, il faut prendre en compte dans l’investissement à réaliser le nombre de mois durant lesquels il sera possible de se passer de locataires. Comment faire? Thierry conseille de calculer large et de prévoir 30% de frais et de délais supplémentaires pour les travaux par rapport au programme initial. "Cela évite bien des mauvaises surprises."
2. Visites. "Dans le même ordre d’idée, n’attendez surtout pas que vos travaux soient terminés pour commencer les visites. Dans mon cas, j’ai reçu mes premiers visiteurs quand les travaux étaient déjà finis jusqu’au 1er étage (il y en a trois, ndlr), ce qui permettait de déjà donner un aperçu du résultat final."
Pour trouver des colocataires facilement, il recommande sans aucune hésitation, la plateforme appartager.be. "Je n’utilise plus que celle-là, car elle fonctionne très bien! Depuis que le bien est disponible, je n’ai jamais eu de vide locatif malgré quelques départs. Et ça ne demande pas de gros frais de poster une annonce: environ 40 euros pour 3 mois."
3. Locataires. Afin de ne pas perdre de locataire potentiel, Thierry dispose d’un stock de meubles au sous-sol du bien. "Mes locations ne sont pas meublées, car fiscalement cela me coûterait plus cher. Mais si je me trouve face à un locataire qui n’a pas de lit, je peux lui en ‘prêter’ un que je monterais en deux trois mouvements. Dans ce cas, il n’ira pas voir ailleurs. Et si je ne dispose pas ou plus du meuble dont il a besoin, j’irai en chercher un de seconde main. D’ailleurs, je pense que c’est important de répondre aux attentes des locataires."
Thierry s’adresse uniquement aux jeunes travailleurs, car il sait que la demande est élevée. "De nos jours, il est compliqué pour ces jeunes d’accéder à la propriété, parce que les banques ne prêtent qu’à ceux qui ont déjà au moins 20% de leur investissement. Alors, à moins d’avoir un loyer pas trop élevé, c’est difficile pour eux d’épargner."
4. Charges. Thierry demande une provision de 80 euros/mois pour l’eau, l’énergie, les services d’une aide ménagère, l’assurance, l’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur d’eau. Ce prix comprend aussi un accès à la télévision, à Internet et à un téléphone fixe. "J’ai pris soin de mettre une connexion filaire dans chacune des chambres. De cette façon, chaque locataire peut avoir une connexion qualitative et même se créer sa propre borne Wi-Fi."
5. Bonne gestion. Afin de prévenir les problèmes et favoriser une bonne entente, Thierry organise des réunions trimestrielles avec tous les colocataires. "C’est lors de celles-ci qu’on prend certaines décisions (d’investissement) pour améliorer le bien et la vie de chacun."
Enfin, il conseille de mettre entre 20 et 30% des loyers reçus de côté. Ces liquidités doivent servir à l’entretien du bien et aux rénovations futures. "On a tendance à l’oublier mais il y a — et il y aura — toujours des frais à faire. Surtout que l’utilisation du bien en colocation sera plus intensive. Il ne faut donc pas se laisser surprendre."
