Comment déclarer une seconde résidence à l'étranger

La déclaration des biens immobiliers étrangers diffère selon que vous les donniez ou non en location.

Immeuble non loué

Si votre famille est seule à utiliser votre résidence secondaire, la loi vous oblige à déclarer la valeur locative annuelle brute moyenne. Celle-ci correspond aux revenus locatifs que vous auriez pu obtenir si vous aviez donné le bien en location toute l’année, compte tenu des usages dans le pays en question et de la situation du bien.

Vous pouvez estimer vous-même la valeur locative brute, par exemple en consultant un courtier immobilier local ou en comparant les loyers des biens similaires dans le voisinage. Une valorisation égale à 5,3% de la valeur vénale de l’habitation est également une méthode très utilisée. Le fisc utilise parfois aussi le taux d’intérêt des obligations d’État (OLO) à 10 ans majoré de 1% à appliquer sur la valeur vénale. Pour 2019, ce pourcentage total s’élève à 1,19%.

Toutefois, la jurisprudence européenne remet en question l’utilisation obligatoire de la "valeur locative" comme critère pour l’imposition de biens immobiliers qui ne sont pas mis en location dans l’Union européenne. La Cour de Justice de l’Union européenne a une nouvelle fois condamné la Belgique, dans un arrêt du 2 avril 2018, pour son traitement fiscal différent selon que le bien mis en location est situé en Belgique ou dans un autre État membre. De fait, l’immobilier non donné en location en Belgique est imposé sur la base du revenu cadastral indexé, qui est généralement très inférieur au rendement locatif théorique de l’immobilier situé à l’étranger. En 2014, cette même Cour de Justice avait également jugé la législation belge contraire à la libre circulation des capitaux. La Belgique doit donc modifier sa législation en vue de supprimer ce traitement inégal. Dans quel sens? La Cour de Justice ne le dit pas.

Bien que la législation n’ait pas encore été modifiée, l’administration a déjà émis en 2016 une circulaire indiquant que, pour certains pays, on pouvait utiliser l’équivalent étranger du revenu cadastral belge. Ce n’est donc pas une obligation. Vous pouvez également indiquer la valeur locative brute. Voici les pays appliquant un dispositif équivalent au revenu cadastral belge:

• Pays-Bas

Les communes néerlandaises calculent une valeur WOZ ("waardering onroerende zaken"). Vous pouvez déterminer la valeur locative brute forfaitaire en prenant un pourcentage de cette valeur WOZ. Ce pourcentage varie généralement chaque année. En 2019, il va de 1,935 à 5,60%, selon la valeur WOZ. Vous pouvez déduire ensuite de cette valorisation la "onroerendezaakbelasting" que vous avez payée aux Pays-Bas (l’équivalent du précompte immobilier belge).

 • France

La valeur locative brute peut être déterminée en partant de la base d’imposition qui est reprise sur l’avis d’imposition de la taxe foncière française. Vous multipliez le montant de cette base d’imposition par deux (1,25 pour les biens immobiliers non construits), étant donné que le montant repris sur l’avis d’imposition français est un montant net après déduction d’un forfait de frais de 50%. Vous déduisez ensuite de votre résultat la taxe foncière. La taxe d’habitation, quant à elle, n’est pas déductible étant donné que cette taxe ne doit pas être payée par le propriétaire mais par l’occupant et n’est dès lors pas considérée par le fisc belge comme un impôt à votre charge.

 • Espagne

L’équivalent espagnol de notre revenu cadastral est la "valor cadastral". Vous pouvez prendre 2% de cette "valor cadastral" pour estimer la valeur locative brute annuelle forfaitaire (1,1% si la "valor cadastral" a été fixée à partir de 1994). De ce résultat, vous pouvez déduire la taxe communale ("impuesto sobre bienes inmuebles") et l’impôt foncier national ("impuesto sobre la renta de no residentes").

 • Italie

Pour un bien situé en Italie, vous pouvez prendre la "rendita catastale". Selon l’administration fiscale belge, cette valeur doit être majorée de 5% dans le cas d’un bâtiment et de 25% s’il s’agit d’un terrain. Ensuite, le résultat est multiplié par 4/3 et vous en déduisez uniquement l’impôt local ("imposta municipale unica", ou "IMU).

Si une habitation se situe dans un pays qui n’a d’équivalent de notre revenu cadastral — comme le Portugal— vous pouvez déclarer 22,5% de la valeur locative brute. Cette méthode, qui a déjà été acceptée par la cour d’appel de Liège, découle aussi d’une communication de la Commission européenne du 22 mars 2012.

Immeuble (parfois) loué

Si vous mettez en location votre résidence secondaire située à l’étranger, la loi prévoit que vous  déclariez les loyers réellement perçus.

Encore une fois, la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union européenne intervient pour l’immobilier mis en location. En effet, la mise en location d’un bien immobilier belge à des personnes physiques est plus avantageuse fiscalement que celle d’un bien situé à l’étranger, le revenu cadastral belge étant inférieur au loyer réel perçu pour un bien étranger. Sur ce point, la Cour de Justice a donc estimé également que cette imposition violait la libre circulation des capitaux. La Belgique doit dès lors modifier sa législation en vue de supprimer ce traitement inégal. Sur la base de la jurisprudence, la déclaration relative à un bien situé en Europe ne change donc pas selon qu’il est mis en location à des particuliers ou non.

Si vous ne mettez votre bien en location qu'une partie de l'année, vous devez distinguer les deux périodes. Pour la période de mise en location, vous indiquez les revenus locatifs réels. Pour le restant de l’année, vous indiquez la part proportionnelle de la valeur locative brute. À moins bien sûr que vous n’invoquiez la jurisprudence de la Cour de Justice.

Quel est le montant de l'impôt ? 

Vous pouvez déduire les impôts payés à l’étranger des revenus à déclarer. Le fisc applique automatiquement des frais forfaitaires de 40% et déduit les éventuels intérêts pour le financement de l’immobilier. 

Si vous déclarez un bien immobilier détenu à l’étranger, le fisc ne l’imposera pas automatiquement en Belgique. Cela dépend de l’existence ou non d’une convention préventive de la double imposition entre le pays étranger en question et la Belgique. Comme son nom l’indique, une telle convention fiscale vise à éviter que des revenus ne soient imposés deux fois.

• Pays avec convention fiscale

La Belgique a conclu ce type de convention avec les pays de villégiature les plus populaires chez nous: la France, l’Espagne, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal, la Suisse, l’Autriche et la Turquie. Généralement, elle accorde le pouvoir d’imposition au pays où le bien immobilier est situé et celui-ci est donc exonéré d’impôt en Belgique.

La déclaration de ces revenus immobiliers étrangers peut malgré tout engendrer un impôt supérieur sur les autres revenus sur lesquels vous payez des impôts belges. Cela s’explique par le fait que la Belgique accorde ce qu’on appelle une exonération "sous réserve de progressivité". Concrètement, le fisc tient compte des revenus étrangers pour déterminer le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus. Concrètement, plus vos revenus étrangers sont élevés, plus le taux d’imposition applicable sur vos autres revenus sera élevé également.

• Pays sans convention fiscale

Si la Belgique n’a pas conclu ce type de convention, comme avec Monaco et le Liechtenstein, l’impôt dont vous êtes redevable en Belgique sur ce bien immobilier est divisé par deux à condition que vous ayez déjà payé des impôts à l’étranger.