Les crédits immobiliers en chute libre en 2020

Partons d’abord des chiffres qui rassurent dans ce bilan 2020 dressé par BNP Paribas Fortis. Le patrimoine immobilier des Belges reste un des piliers nationaux: il est évalué, selon la Banque nationale de Belgique et l’Institut des comptes nationaux, à 1.570 milliards d’euros, soit trois fois le PIB.

En détaillant ce montant, on se rend compte que le Belge a surtout un lopin de terre dans le coffre puisque ce patrimoine se ventile en 970 milliards d’euros de valeur pour le foncier et 600 milliards – seulement – pour le bâti.

Voilà pour les fondations du marché immobilier national sur lesquelles s’échafaude tout le reste, dont les financements octroyés.

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Une forte baisse à relativiser

En 2020, le montant total des crédits hypothécaires contractés a atteint 33,5 milliards d’euros. C’est, tous types de prêts hypothécaires confondus, 20% de moins qu’un an auparavant, selon l’organisme bancaire leader du marché. Mais ceux contractés pour un achat immobilier pur ont chuté de 27%, selon la Fédération royale du notariat, qui alignait ses chiffres annuels cette semaine également.

Si l’on jette un regard dans le rétroviseur, cette chute brutale doit être relativisée par rapport à l’année 2018, puisque la baisse du montant total n'est alors plus que de 1%.

Des taux plancher

Les taux d’intérêts pour ces prêts, toutes durées confondues, sont pourtant restés au plancher, y compris pour ceux à taux fixe sur plus de 10 ans, les plus courants (90%). Alors pourquoi cette chute brutale? Il y a bien eu, en Flandre, la chronique d’une mort longuement annoncée du "woonbonus", fin 2019. Il y a également eu les effets négatifs cumulés de la pandémie, des confinements et de leurs impacts sur les visites et les études notariales.

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Mais le nombre total des transactions immobilières calculées selon des estimations croisées des notaires et de BNP Paribas Fortis s’est arrêté, fin 2020, à 363.500 achats ou échanges, contre 373.500 un an plus tôt. C’est, malgré plusieurs mois chaotiques, à peine 3% de moins. On reste loin des 27% annoncés ailleurs. En revanche, si l’on compare à 2018, année plus traditionnelle, la hausse d'activité est de 6,5% par rapport aux 341.170 transactions recensées alors.

Les types de prêts à l’heure du confinement

Le montant moyen emprunté pour l’achat d’une habitation culmine à 211.200 euros (74% du montant total en moyenne), auxquels il faut, bien sûr, ajouter la quotité personnelle de 26% pour connaître le montant total moyen des achats. C’est une hausse de 8% en deux ans.

La durée moyenne de remboursement atteint 223 mois, ou près de 19 ans, prolongés, pour quelque 45.500 emprunteurs en difficulté, d’un moratoire variable consenti entre avril et décembre 2020, dont il ne reste déjà plus pour l'instant que 10% en souffrance.

En mensualités, le montant moyen à rembourser atteint 814 euros. "Quant aux normes de quotité de référence conseillées par la BNB, elles n'ont qu'un impact mineur sur notre portefeuille et les crédits accordés en 2020, étant donné que notre politique de crédit se rapproche depuis longtemps de ces normes. La quotité moyenne des emprunteurs à la souscription du contrat est de 73%, contre 76% l’an dernier, soit en dessous des 80%, le standard sur le marché", précise Marc Delforge, le responsable des crédits chez BNP Paribas Fortis. Voilà pour les principaux repères financiers balisant l’année écoulée.

Les jeunes ont moins emprunté

Autre donne stratégique tirée de l’analyse des crédits hypothécaires octroyés l’an dernier: le profil changeant des contractants. Si l’âge moyen de l’emprunteur est actuellement de 40 ans, le nombre des moins de 30 ans à avoir contracté ou s’être vu octroyer un crédit hypothécaire a baissé de 30% en un an. Cette génération semble, comme pour la voiture, snober de plus en plus l’acquisition d’un toit bien à soi et la notion de propriété comme priorité de vie. On peut cependant se demander si la proportion de prêts accordés aux primo-acquéreurs n’a pas été en partie freinée par les banquiers également.

"Nous pensons que cette situation est exceptionnelle", rétorque Marc Delforge. "En effet, avec la suppression du 'woonbonus' en Flandre (prime à l'acquisition), certains jeunes ont anticipé leur achat en 2019. Le dernier mois de l'année 2019, près d'un tiers des dossiers étaient destinés aux jeunes de moins de 30 ans. Ensuite, un des effets de la pandémie est que les achats ont souvent été reportés tandis que l’incertitude économique a peut-être pesé sur les ambitions d’être propriétaire. Mais nous pensons que cette tendance va s’inverser et que les primo-acquéreurs reprendront une part plus importante en 2021 et dans les années qui suivent."

Hausse chez les plus de 55 ans et les célibataires

A contrario, 10% du total des prêts accordés l’ont été aux plus de 55 ans l’an dernier. Une proportion qui augmente plus rapidement que l’espérance de vie, puisqu’elle a bondi de 12% en un an. Selon Marc Delforge, les babyboomers (nés entre 1943 et 1960) ont activement profité des taux bas et de l’immobilier comme valeur refuge durant cette année particulièrement déstabilisante.

Enfin, troisième profil d’emprunteur qui sort du lot: les célibataires et les familles monoparentales. 30% des crédits hypothécaires signés les concernent, soit une hausse de 7% sur un an.

On notera aussi que la part de crédits contractés pour financer son propre projet de construction ne cesse de fondre, sauf chez les plus de 55 ans. Globalement, moins d’un contractant sur cinq est aujourd’hui maître d’ouvrage de sa future habitation neuve. Mais chez les moins de 30 ans, on note une montée en flèche des crédits couplant achat et rénovation (+30% sur un an) - voire achat du terrain seul dans un premier temps – au détriment de l’achat pur et simple (-16%).

Enfin, en se défendant de tout "greenwashing", Marc Delforge pointe qu’un crédit à la rénovation sur trois a été estampillé "prêt vert" en 2020. Il a bénéficié, à ce titre, d’un taux préférentiel moyennant renforcement de l’efficacité énergétique du bâtiment visé.