Le marché immobilier bruxellois se rétrécit toujours davantage

Contrairement aux autres Régions du pays, où le marché des maisons représente environ trois quarts du marché de l'immobilier résidentiel, la Région bruxelloise est à contre-courant: moins de 40% du tissu immobilier résidentiel existant en est encore constitué. Et cette proportion ne cesse de diminuer. Quasi partout, le marché des appartements est donc devenu la référence, d’autant qu’ils s’échangent davantage que les maisons. Mais en 2020, confinement oblige, les transactions enregistrées par les notaires ont chuté de près de 5% sur base annuelle, ce qui est énorme.

Par rapport à l'année dernière toujours, les notaires bruxellois font remarquer que le prix médian des maisons, quand elles se sont échangées, a évolué très différemment d'une commune à l'autre. La baisse la plus importante a été observée à Ixelles (-5,5 %). Mais elle suit une hausse de +15,5% enregistrée en 2019. Saint-Josse-ten-Noode affiche également des prix à la baisse (-3%), pour la deuxième année consécutive sur le segment de la maison. Par contre, à Uccle, Saint-Gilles, Laeken, Bruxelles-Ville et Koekelberg, le prix médian augmente de 16 à 21%.

À Uccle, déjà hors de prix pour le commun des mortels, la médiane locale bondit de 110.000 euros sur un an pour dépasser les 600.000 euros; tout comme à Etterbeek, où les notaires enregistrent la sixième hausse consécutive du prix médian. Depuis 2016, l’augmentation atteint 33% ou 150.000 euros.

L’appartement d’occasion ou rien

Si le prix médian de la maison bruxelloise, toutes communes confondues, culmine désormais autour de 440.000 euros (+7% l’an dernier), celui de l’appartement reste, cette année encore, sous la barre des 250.000 euros. Même s’il a progressé de près de 9% l’an dernier, il reste encore inférieur de 45% à celui de la maison voisine. Par rapport à 2019, les notaires relèvent aussi que toutes les communes bruxelloises enregistrent un prix médian en hausse sur le segment phare de l’appartement.

Ce marché très nourri et très recherché peut être divisé en trois zones régionales sur la base du prix. Sans surprise, les appartements les moins chers sont situés dans le nord et le nord-ouest de la Région bruxelloise. Dans les communes d’Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean, Koekelberg, Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Jette et Laeken, ce prix médian est encore inférieur à 215.000 euros.

À l'exception d'Uccle, Woluwe-Saint-Pierre, Woluwe-Saint-Lambert et Ixelles, les communes situées au sud de la liaison ferroviaire Nord-Sud affichent des prix médians compris entre 230.000 et 290.000 euros. Dans ces quatre communes, le prix médian est le plus élevé et dépasse désormais 310.000 euros, avec des superficies très variables d’une commune - voire d’un quartier - à l’autre.

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Ainsi, c’est à Uccle que les notaires relèvent la limite supérieure la plus élevée de la Région de Bruxelles-Capitale: un quart des appartements vendus en 2020 dépassaient le montant de 430.000 euros hors frais. Il s'agit de la 4e limite supérieure la plus élevée du pays, le top 3 étant occupé par Knokke-Heist, Rixensart et Waterloo. Ixelles complète ce top 5.

Des hausses locales parfois désarmantes pour les moins aisés

Voilà pour les prix d’échange. Mais les notaires relèvent en 2020 des hausses parfois très préoccupantes, vu le tarissement de l’offre d’appartements neufs constaté pour l’instant. Le pompon revient à Evere et Saint-Gilles, dont le prix des appartements échangés a bondi de près de 20%. Woluwe-Saint-Lambert, pourtant bien achalandée en appartements, n’est guère plus accueillante pour les nouveaux arrivants, avec une augmentation annuelle de 18%. Suivent avec des hausses moyennes de 13 à 14% à Watermael-Boitsfort et à Forest.